قوانین مربوط به آپارتماننشینی، بر ممنوعیت قرار دادن هرگونه وسایل شخصی در قسمتهای مشترک ساختمان تأکید کرد.
در توضیح مبانی قانونی مالکیت در آپارتمان، می توان به قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳ و آییننامه اجرایی آن مصوب ۱۳۴۷ به عنوان مهمترین اسناد تنظیمکننده این روابط اشاره کرد.
مشاعات چیست و چه حکمی دارد؟
با استناد به ماده یک قانون تملک آپارتمانها، می توان ساختمان را به دو بخش قسمت اختصاصی و قسمتهای مشترک (مشاعات) تقسیم کرد :
- مطابق ماده ۲ قانون، مشاعات فضاهایی هستند که استفاده از آنها محدود به واحد خاصی نیست و کلیه مالکان به صورت جمعی مالک آن هستند؛ مانند راهروها، پلهها، لابی، پشتبام، تأسیسات، حیاط مشترک و پارکینگ.
- طبق ماده ۳ قانون، بر غیرقابل تفکیک بودن حق مالکیت در مشاعات از قسمت اختصاصی تأکید دارد و این اصل مانع تبدیل مشاعات به ملک اختصاصی یک واحد میشود.
بیشتر بخوانید
- نمونه اظهارنامه مطالبه شارژ معوقه آپارتمان ( شارژ ماهیانه)
- نشست قضایی: امکان اعتراض خوانده به مبلغ بدهی شارژ
- نظریه مشورتی:دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملک مشاعی
آیا میتوان از مشاعات استفاده خصوصی کرد؟
- در پاسخ به این پرسش می توان گفت: خیر. از منظر حقوق عمومی، مشاعات ماهیتی جمعی دارند و هیچیک از واحدها به تنهایی حق تحدید یا انحصار استفاده از آنها را ندارند.
- طبق ماده ۳ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها را مستند اصلی این حکم دانست و افزود: این ماده تصریح میکند قسمتهایی از ساختمان که برای استفاده مشترک مالکان تعیین شده است، مشترک بوده و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
آیا قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات مجاز است؟
- در پاسخ به این سوال : خیر؛ قانون صراحتاً این امر را ممنوع کرده است.
- طبق تبصره ماده ۳ آییننامه اجرایی : این تبصره مقرر میدارد گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
- این حکم به وضوح قرار دادن کفش، جاکفشی، گلدان، دوچرخه، وسایل ورزشی یا کمد در راهرو و پاگرد، استفاده از لابی یا دیوارهای مشاع برای نصب وسایل و مسدود کردن مسیرهای خروج اضطراری را تخلف قانونی میداند.
آیا توافق ساکنان میتواند این ممنوعیت را بردارد؟
- حتی اگر اکثریت یا تمامی ساکنان توافق کنند که بخشی از مشاعات به واحدی اختصاص یابد، این توافق نمیتواند قاعده آمره قانون را نقض کند؛
- مگر در مواردی که تمامی مالکان رضایت کتبی داشته باشند و تغییرات به نحوی ثبت یا در سند تفکیکی اصلاح شود.
- در غیر این صورت، توافق در برابر مالک جدید یا حتی یک مالک مخالف، بیاعتبار است.
سازوکار قانونی برای رسیدگی به تخلفات
- به موجب ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها: تصمیمات مدیریتی را منوط به تصویب اکثریت مالکان میداند
- طبق ماده ۱۴ آییننامه اجرایی، مدیر یا مدیران مسئول حفظ مشاعات و اجرای مقررات هستند و حق دارند تذکر کتبی بدهند و در صورت استنکاف، به شورای حل اختلاف برای رفع مزاحمت یا رفع تصرف مشاعات مراجعه کنند.
جمعبندی و هشدار نهایی
مشاعات یک قلمرو حقوق جمعی است که استفاده از آن تابع قواعد آمره و غیرقابل توافق است. قرار دادن وسایل شخصی در مشاعات نه تنها نظم و زیبایی محیط را مخدوش میکند، بلکه از حیث ایمنی بهویژه در بحرانهایی نظیر آتشسوزی مخاطرات جدی ایجاد میکند.
میزان – حقوقی تایمز
