طبق قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای انتقال ( خرید و فروش ) املاک دارای سند مالکیت رسمی سبز رنگ ، اولین مرحله جهت رعایت تشریفات قانونی جدید،تکمیل قراردادی موسوم به قرارداد یکسان است.بدون تنظیم این قرارداد انتقال ملک فاقد اثر قانونی خواهد بود.
تعریف و مبنای قانونی
- قراردادهای یکسان، قراردادهای متحدالشکل و نمونهای هستند که در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پیشبینی شدهاند.
- این قراردادها برای املاک دارای سند مالکیت رسمی (حدنگار سبز رنگ) طراحی شدهاند و امکان تنظیم و درج آنها در سامانه کاتب (بهعنوان درگاه ثبت الکترونیک اسناد) فراهم است.
بیشتر بخوانید
- نکات مهم ماده یک قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول
- نظریه مشورتی:پاسخ به ۱۸ سوال درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
- آیین نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
ماهیت حقوقی
- به گفته سخنگوی سازمان ثبت، قراردادهای یکسان، قراردادهای لازمالاجرا محسوب میشوند، اما سند رسمی نیستند.
- مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم میگردد.
- بنابراین، قراردادهای یکسانی که توسط مشاوران املاک یا بهصورت خودکاربری توسط اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه درج میشوند، برای آنکه سند رسمی محسوب شوند، باید تشریفات قانونی خود را طی کنند.
تفاوت با مبایعهنامه عادی
مهمترین تفاوت قراردادهای یکسان با مبایعهنامههای عادی عبارت است از:
- درج در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و ایجاد محدودیت برای فروشنده و خریدار (که از معاملات معارض جلوگیری میکند).
- ثبت مفاد قرارداد در سامانه و قابلیت استناد به آن.
- در صورت بروز اختلاف بین طرفین یا عدم رفع محدودیت توسط سردفتر، این قراردادها قابلیت استماع دعوی در مراجع قضایی را دارند.
فرآیند تنظیم و رفع محدودیت
طرفین معامله مطابق مواد ۱۴ و ۱۵ آییننامه ماده ۳ قانون، ضمن درج قرارداد در سامانه، دفتر اسناد رسمی مورد نظر خود را انتخاب کرده و باید حداکثر ظرف مهلت ۳ ماه برای رفع محدودیت به آن دفتر مراجعه کنند. این مهلت از تاریخ ثبت قرارداد در سامانه محاسبه میشود.
وظایف سردفتر در مرحله رفع محدودیت
مطابق مواد ۴ و ۷ قانون الزام، سردفتر مأمور اخذ حقوق دولتی و عمومی از طریق سامانه پرداخت الکترونیک است (از جمله مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری و عوارض موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی).
پس از حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی، سردفتر مطابق ماده ۱۹ آییننامه ماده ۳ قانون، سه وظیفه دارد:
۱. احراز صحت معامله: بررسی شرایط ماده ۱۹۰ قانون مدنی (صحت قصد و رضا، اهلیت طرفین، موضوع معین و مشروعیت جهت معامله).
۲. بررسی استعلامات قانونی: اگر استعلام در زمان تنظیم قرارداد یکسان انجام شده باشد، صرفاً صحت استعلام را بررسی میکند. اگر استعلامی در زمان درج قرارداد انجام نشده باشد، آن استعلام را انجام میدهد.
۳. وصول حقوق دولتی: اگر حقوق دولتی و عمومی پرداخت شده باشد، آن را تأیید میکند. در غیر این صورت، حقوق دولتی و عمومی را وصول کرده و با تیک رفع محدودیت، خلاصه معامله و رفع محدودیت بهصورت آنی و برخط به واحد ثبتی مربوطه ارسال میشود.
چنانچه سردفتر فقدان شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد احراز کند، از تأیید قرارداد خودداری کرده و دلایل عدم تأیید را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام میکند.
شرایط تنظیم قرارداد یکسان
برای تنظیم قرارداد یکسان (چه توسط اشخاص حقیقی و حقوقی بهصورت خودکاربری و چه توسط مشاوران املاک)، رعایت ۷ شرط زیر الزامی است:
۱. ملک مورد معامله دارای سند مالکیت حدنگار سبز رنگ باشد.
۲. قرارداد معوض باشد؛ یعنی در ازای ملک مورد معامله، ثمن یا بهای آن پرداخت گردد (قراردادهای بلاعوض مشمول این قاعده نیستند).
۳. طرفین معامله شخص اصیل باشند؛ یعنی ولی، وکیل و قیم مالک ملک یا طرف مقابل نباشند (مگر در مواردی که قانون اجازه داده باشد).
۴. اگر ملک موضوع قرارداد یکسان در رهن باشد، انجام معامله مستلزم اذن مرتهن است.
۵. ملک مورد معامله بازداشت و توقیف نباشد.
۶. دفتر اسناد رسمی که باید به آن مراجعه شود، در زمان ثبت قرارداد مشخص شود.
۷. طرفین تا قبل از مراجعه به دفتر اسناد رسمی، صرفاً با توافق در چارچوب مفاد قرارداد یکسان و با رعایت ضوابط، نسبت به اصلاح زمان پرداخت ثمن، زمان تحویل مورد معامله و زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی اقدام نمایند. سایر شروط و مفاد قرارداد، غیرقابل تغییر است.
حقوقی تایمز
