چکیده نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه: در فرضی که حکم تخلیه با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر اجرا لیکن پس از اجرا و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر جدید (ثالث) حکم مزبور نقض شده است، صرفاً از مستأجر جدید رفع ید به عمل می آید و مغازه به تصرف مستأجر سابق داده می شود و اعاده وضع به حالت سابق مستلزم ابطال سند انتقالی به شخص ثالث نیست و به تصرف دادن ملک به مستأجر سابق، منوط به استرداد همان مبلغ سرقفلی توسط وی به موجر است و محاسبه سرقفلی به نرخ روز با تعیین کارشناس منتفی است.
مشخصات نظریه
- تاریخ :۱۴۰۰/۸/۰۱
- شماره :۷/۱۴۰۰/۳۲۵
- شماره پرونده: ۱۴۰۰-۲۹/۳-۳۲۴ ح
استعلام:
حکم تخلیه با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر اجرا شده است؛ موجر با تنظیم سند رسمی اجاره، سرقفلی همان مغازه را به شخص دیگری واگذار کرده است؛ اما با پذیرش اعاده دادرسی حکم تخلیه نقض شده است. اولاً، با توجه به تنظیم اجاره نامه رسمی شخص ثالث و با لحاظ اینکه مغازه در تصرف ثالث (مستأجر جدید) است، آیا اجرای احکام باید نسبت به رفع ید از ثالث و اعاده مغازه به مستاجر سابق مطابق ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ اقدام کند و یا به جهت تعلق حق ثالث، اعاده وضع ممکن نبوده و باید قیمت سرقفلی به نرخ روز محاسبه شود؟ ثانیاً، چنانچه اعاده وضع به حال سابق با رفع ید از ثالث توسط اجرای احکام امکان‌پذیر است، آیا اعاده وضع منوط به تودیع وجه پرداخت شده بابت سرقفلی است و محکوم‌له (مستأجر سابق) باید ابتدا این وجه را پرداخت کند و پس از آن از ثالث رفع ید و مغازه اعاده شود؟ ثالثاً، آیا برای محاسبه قیمت روز سرقفلی اجرای احکام باید کارشناس تعیین کند یا اینکه باید با تقدیم دادخواست اقدام به طرح دعوا در دادگاه شود؟
بیشتر بخوانید
- نظریه مشورتی جدید باموضوع:《 مزایده سرقفلی یا حق کسب یا پیشه بابت بدهی مستأجر، منوط به رضایت مالک ملک است.》
- نشست قضایی:تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه
- رویه قضایی : غیر قابل تقسیم بودن سرقفلی یا حق کسب و پیشه
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱. با عنایت به اینکه وفق ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، عملیات اجرایی به حالت قبل از اجراء بازمی گردد؛ در فرض سؤال که حکم تخلیه پس از اجراء و انتقال رسمی سرقفلی به مستأجر جدید (ثالث) نقض شده است، صرفاً از مستأجر جدید رفع ید به عمل می آید و مغازه به تصرف مستأجر سابق داده می‌شود. در هر حال از آنجا که قرارداد اجاره جدید و سند انتقال سرقفلی به مستأجر جدید توسط موجر و خارج از اجراء تنظیم شده است، از شمول ماده ۳۹ یاد شده خارج است و اعاده وضع به حالت سابق مستلزم ابطال سند انتقالی به شخص ثالث نیست.
۲ و ۳. با عنایت به اینکه پرداخت سرقفلی به مستأجر سابق در اجرای حکم صورت گرفته است، با نقض حکم و اعاده وضع به حالت سابق، همان مبلغ پرداختی به مستأجر سابق باید به موجر مسترد شود و به تصرف دادن ملک به مستأجر سابق، منوط به استرداد همان مبلغ سرقفلی توسط وی به موجر است و محاسبه سرقفلی به نرخ روز با تعیین کارشناس منتفی است.
شایسته ذکر است که روابط بین ثالث (مستأجر جدید) و موجر ارتباطی به اجراء ندارد و وی می تواند به موجر برای استیفای حقوق خود رجوع کند.
