فسخ معامله ملک به دلیل اختلاف متراژ؛ بررسی مواد ۳۵۵ و ۳۸۶ قانون مدنی
با توجه به آمار رو به رشد دعاوی ناشی از اختلاف متراژ املاک در معاملات رسمی و عادی، آشنایی با حقوق قانونی طرفین در چنین مواردی، از بروز خسارتهای مالی قابل توجه جلوگیری میکند.
بیشتر بخوانید
- بررسی شهادت شهود در نظام قضایی ایران
- نقد و بررسی رأی جدید وحدت رویه ۸۷۲
- بررسی شهادت شهود در نظام قضایی ایران
اختلاف متراژ و پیامدهای حقوقی آن
هرگاه طرفین قرارداد بر اساس مساحت مشخصی توافق کنند، اما پس از انجام معامله، کسری یا اضافهتراژ در ملک کشف شود، این اختلاف میتواند به حق فسخ یا حق مطالبه خسارت برای یکی از طرفین منجر گردد.
حقوق خریدار در صورت کسری متراژ
بر اساس ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط مساحت معین فروخته شود و پس از معامله معلوم گردد که مساحت آن کمتر از مقدار توافقشده است، خریدار اختیار دارد:
- معامله را فسخ و تمام مبلغ پرداختی را دریافت کند.
- مبلغ متناسب با کسری متراژ را از فروشنده مطالبه نماید.
- همچنین مطابق مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، در صورت فسخ، فروشنده علاوه بر بازگرداندن ثمن، ملزم به پرداخت هزینههای معامله و مصارف متعارف خریدار نیز میباشد.
حقوق فروشنده در صورت اضافهتراژ
- اگر ملک دارای مساحتی بیش از مقدار مورد توافق باشد، اینبار به استناد همان ماده ۳۵۵، فروشنده صاحب حق فسخ خواهد بود،
- مگر آنکه طرفین تراضی به پرداخت بهای متراژ اضافی نمایند.
شرایط ویژه در قراردادهای پیشفروش ساختمان
طبق ماده ۷ قانون پیشفروش ساختمان:
- در صورت اختلاف متراژ تا ۵ درصد کمتر یا بیشتر، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند.
- اگر متراژ بیش از ۵ درصد بیشتر از مقدار قرارداد باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند.
- اگر متراژ کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقشده باشد، پیشخریدار حق فسخ یا مطالبه خسارت به نرخ روز را خواهد داشت.
روند قانونی طرح شکایت
- برای مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد، باید دادخواست حقوقی به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم شود.
- در مواردی که عنوان کیفری مانند فریب یا تقلب مطرح باشد، میتوان شکواییه کیفری تنظیم نمود.
- دادگاه با بررسی این موضوع که آیا متراژ وصف اساسی معامله محسوب میشده یا خیر، تصمیم نهایی را اتخاذ میکند.
مطالبه خسارت
در صورتی که متراژ شرط اساسی قرارداد باشد، خریدار میتواند علاوه بر فسخ، به استناد مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، خسارات وارده از قبیل هزینه کارشناسی، تنظیم سند و کارمزد بنگاه را نیز مطالبه نماید.
جمعبندی نهایی
اختلاف متراژ میتواند به ایجاد حق فسخ یا حق جبران خسارت بینجامد. تنظیم دقیق قرارداد و درج صریح تمامی شروط، مهمترین راهکار برای پیشگیری از بروز این گونه دعاوی است.
حقوقی تایمز
