نظریه مشورتی جدید در مورد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳
مشخصات نظریه
- شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴
- تاریخ نظریه: ۱۴۰۴/۰۸/۱۹
بیشتر بخوانید
- نظریه مشورتی جدید در مورد ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
- نظریه مشورتی: حق فسخ معاملات اموال غیرمنقول و مقررات قانون الزام به ثبت رسمی
- نظریه مشورتی جدید:اعتراض ثالث اجرایی با وجود قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳
استعلام:
در پاسخ به ابهامات مطرح‌شده در مورد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
(۱- وفق تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، وزارت جهاد کشاورزی به تهیه مشخصات جغرافیایی اراضی زراعی و باغی ملزم شده است؛ اما در تبصره ۹ این ماده، وزارتخانه یادشده ملزم به پاسخگویی به اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص «بهره‌برداری کشاورزی» ملک شده است و در خصوص وضعیت اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز داده شده است، تعیین تکلیف نشده است.
۲- در بند یک تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، شرط تنظیم سند مشاعی به «طرفیت تنها یک شخص» اعلام شده است؛ اما در خصوص فرضی که دو یا چند شخص باشند، تعیین تکلیف نشده است.
۳- مطابق صدر ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مهلت‌های تعیین شده دو ساله بوده و «پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست» ؛ این در حالی است که در تبصره ۱۰ این ماده، با شرایطی انجام معامله حداکثر تا هشت سال تجویز شده است.
۴- مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون یادشده، سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باید به گونه‌ای طراحی شود که عدم امکان انتقال رسمی مالکیت در سامانه درج شود؛ این در حالی است که در بند ۴ همین تبصره «عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی» دانسته نشده است.)،
نظریه اداره کل حقوقی به شرح زیر است:
۱. در مورد اراضی کشاورزی با تغییر کاربری غیرمجاز:
- هرچند خود قانون به صراحت در این مورد سخن نگفته، اما ماده ۳۷ آیین‌نامه اجرایی مصوب ۱۴۰۴/۰۴/۱۸ هیأت وزیران تکلیف این موضوع را مشخص کرده است.
- بر این اساس، صدور سند مالکیت برای چنین اراضی‌ای تنها با قید کاربری کشاورزی و با درج عبارت “ملک موضوع این سند، دارای اعیانی غیر مجاز تعیین تکلیف شده است” در سند امکان‌پذیر خواهد بود.
۲. در مورد تنظیم سند مشاعی برای دو یا چند شخص:
- ایراد وارد نیست. تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون به طور جامع به چهار فرض مختلف برای صدور سند در اراضی کشاورزی پرداخته است.
- بند اول مربوط به زمانی است که عمل حقوقی نسبت به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص باشد.
- بندهای دوم و سوم همین تبصره به صراحت فرض مالکان متعدد مشاعی و انجام عمل حقوقی توسط آنان را پیش‌بینی و تنظیم کرده‌اند.
۳. در مورد تعارض ظاهری مهلت دو ساله و هشت ساله:
- بین این دو حکم تعارضی وجود ندارد.
- مهلت دو ساله برای ثبت ادعاها در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی است.
- مهلت هشت ساله حداکثر فرصتی است که اعمال حقوقی (مانند خرید و فروش) بر اساس اسناد غیررسمی، پس از ثبت ادعا و تا قبل از تعیین تکلیف قطعی، می‌توانند در این سامانه انجام شوند.
۴. در مورد تعارض ظاهری درج “عدم انتقال رسمی مالکیت” و “عدم مانع بودن عدم پاسخ استعلام”:
- بین این دو مورد نیز تعارضی دیده نمی‌شود.
- درج عبارت هشداردهنده در سامانه (مبنی بر عدم انتقال رسمی مالکیت) یک الزام طراحی سامانه برای شفاف‌سازی و آگاهی‌بخشی به طرفین معامله است.
- عدم مانع بودن عدم پاسخ استعلام نیز یک تسهیل‌گری دادرسی است تا فرآیند معامله در سامانه به دلیل تعلل دستگاه‌های مسئول در پاسخ‌دهی متوقف نشود.
- این دو ناظر به دو مرحله متفاوت و با دو هدف مجزا هستند.
