قرارداد اجاره از پرکاربردترین قراردادها در حوزه ملک و مسکن است. طبق قوانین ایران، از جمله قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و قانون مدنی، برای اعتبار و سهولت پیگیری دعاوی ناشی از اجاره، لازم است قرارداد به امضای دو شاهد قانونی برسد.
با این حال، هنوز بسیاری از مردم از اهمیت امضای شاهد و آثار حقوقی آن بیاطلاعاند.
بیشتر بخوانید
- درخواست تامین دلیل برای فسخ عقد اجاره
- نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری به علت تاخیر در پرداخت اجاره بها
- الزامات قانونی تنظیم قرارداد اجاره
شاهد قرارداد اجاره چیست؟
- در تعریف حقوقی، شاهد به شخصی گفته میشود که وقوع یک رویداد را با چشم خود دیده یا با گوش خود شنیده و میتواند در مراجع قانونی بر آن شهادت دهد.
- در قراردادهای اجاره، شاهد قرارداد اجاره فردی است که در حضور او، موجر و مستاجر، اجارهنامه را امضا کردهاند. حضور شاهد باعث میشود در صورت بروز اختلاف، صحت و اصالت قرارداد بهراحتی اثبات شود.
- بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، امضای دو شاهد ذیل اجارهنامه، شرط اساسی مشمول شدن قرارداد در این قانون است. به بیان دیگر، بدون وجود دو شاهد، قانون ۱۳۷۶ اعمال نمیشود و مسیر قانونی دریافت حکم تخلیه یا مطالبه اجارهبها دشوارتر خواهد شد.
شرایط قانونی شاهد قرارداد اجاره
برای آنکه شهادت شاهد معتبر باشد، او باید دارای شرایط عمومی ذکر شده در قانون باشد. از جمله:
- بلوغ، عقل و ایمان
- عدم نفع شخصی در قرارداد
- عدم جانبداری از یکی از طرفین
- نداشتن سوءپیشینه مؤثر یا وابستگی غیرموجه
اجارهنامه بدون شاهد چه عواقبی دارد؟
- بسیاری از افراد هنوز قرارداد اجاره خود را بدون حضور شاهد امضا میکنند، غافل از اینکه طبق ماده ۲ قانون ۱۳۷۶، چنین قراردادی مشمول این قانون نیست.
- در صورت بروز اختلاف، طرفین باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنند تا ابتدا صحت قرارداد را اثبات کنند و سپس به اصل دعوا رسیدگی شود. اما اگر قرارداد دارای دو شاهد باشد، حل اختلاف در شورای حل اختلاف انجام میشود که روندی سریعتر و سادهتر دارد.
اجارهنامه با یک شاهد؛ قانونی، اما پرریسک
- گاهی اجارهنامه تنها با امضای یک شاهد تنظیم میشود. در این حالت، قرارداد از نظر مدنی معتبر است، اما مشمول قانون ۱۳۷۶ نیست. یعنی اگر یکی از طرفین بخواهد حکم تخلیه فوری بگیرد، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی ندارد و موضوع باید در دادگاه حقوقی مطرح شود.
- بنابراین، امضای دو شاهد معتبر (یا یک مرد و دو زن) تنها راه قانونی برای برخورداری از حمایت کامل قانون موجر و مستاجر است.
آیا زنان میتوانند شاهد قرارداد اجاره باشند؟
- بله. شهادت زنان در قرارداد اجاره کاملاً معتبر است. مطابق نصاب قانونی، شهادت دو زن معادل شهادت یک مرد در دعاوی حقوقی است.
- بنابراین، برای اعتبار قانونی اجارهنامه، میتوان از امضای یک مرد و دو زن نیز به جای دو مرد استفاده کرد.
- در هر حال، شهود زن نیز باید شرایط عمومی شاهد از قبیل عقل، بلوغ و عدم نفع شخصی را داشته باشند.
مرجع حل اختلاف در قراردادهای دارای شاهد و بدون شاهد
- اگر قرارداد دارای دو شاهد معتبر باشد، مشمول قانون ۱۳۷۶ است و در صورت بروز اختلاف، شورای حل اختلاف مرجع رسیدگی خواهد بود.
- اگر قرارداد شاهد نداشته باشد یا تنها یک شاهد داشته باشد، حل اختلاف از طریق دادگاه حقوقی انجام میشود. در این حالت، اثبات صحت قرارداد و سپس رسیدگی به دعوا، زمان و هزینه بیشتری میطلبد.
نکته های مهم
- در قانون جدید، خویشاوندان طرفین نیز میتوانند شاهد باشند، به شرط آنکه در معامله نفع مستقیم نداشته باشند.
- همچنین اگر مشاور املاک بهعنوان شاهد قرارداد را امضا کند (در بخش مخصوص شاهدان نه بخش بنگاه)، امضای او معتبر محسوب میشود.
- امضای شاهد در قرارداد اجاره تنها یک تشریفات ساده نیست، بلکه ضامن اعتبار قانونی، تسهیل دادرسی و کاهش ریسک حقوقی موجر و مستاجر است. برای جلوگیری از اختلافات آتی، توصیه میشود همیشه قرارداد اجاره را در حضور دو شاهد معتبر امضا کرده و از امضای صرف مشاور املاک بهعنوان جایگزین خودداری کنید.
- در نهایت، اگر قرارداد شما بدون شاهد تنظیم شده است، نگران نباشید؛ هنوز اعتبار دارد، اما در صورت بروز اختلاف، مسیر قانونی شما طولانیتر خواهد بود.
