اگر به دنبال یک تعهد سفت و سخت و نیز سهل الاجرا هستید به شما پیشنهاد می کنیم با ما به کاربرد سند فی الذمه و سند وثیقه همراه شوید.
مطابق بند ب و ج ماده یک قانون آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب۱۳۸۷ دو نوع سند رسمی لازم الاجرا که عده ای اندکی با کاربرد و استفاده این دو نوع سند رسمی آشنایی داشته را ذکر کرده است: سند ذمه و سند وثیقه .بر همین اساس در ادامه این مقاله به تعریف و بررسی این دو سند می پردازیم.
دراین مقاله موضوعات ذیل بررسی می شود:
- تعریف سند ذمه
- کاربرد سند ذمه
- متن حقوقی سند ذمه
- تعریف سند وثیقه
- کاربرد سند وثیقه
- متن حقوقی سند وثیقه
- مقایسه سند ذمه و سند وثیقه
- چکیده بحث
- قوانین و مقررات مرتبط با بحث سند ذمه و سند وثیقه
تعریف سند ذمه
ذمه در لغت به معنای ضمانت، پیمان، عهد، زینهار، وبرگردن است. ذمه در علم حقوق، زمانی به کار می رود که ادا یا پرداخت دینی، بر عهده فردی قرار گرفته باشد. برهمین اساس ذمّه یک عنوان کلی است و به امری کلی تعلق دارد. در این حالت معنای لغوی از اصطلاحی آن دور نیست و ذمه در واقع یک ظرفی است که تمام تعهدات قانونی را می تواند در بر بگیرد. ( برای آشنایی بیشتر مطالعه مقاله اسناد تجاری توصیه می شود)
سند ذمه دربند ب ماده ۱اینگونه تعریف شده است “سند ذمه : سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می‌رود.”
تعریفی که این ماده از سند ذمه داده است شاید برای خوانندگان مقداری گنگ و نامفهوم باشد .بر همین اساس برای توضیح و روشن تر شدن معنای سند ذمه به چند نکته توجه فرمایید:
۱- سند ذمه می تواند یک نوع تعهدی الزام آور به پرداخت وجه نقد باشد، لفظ وجه نقد یا کش ((cash در این ماده مفهومی عام دارد و شامل ارز داخلی (ریال یا تومان) و ارز خارجی( دلار،دینار یا یورو) می شود.
۲- سند ذمه می تواند یک نوع تعهدی الزام آور به پرداخت یک نوع کالای معین باشد. این کالا می تواند عین معین باشد. مثل این خودروی پژو پارس با فلان شماره انتظامی یا می تواند کلی در معین، مثل یک دستگاه خودروی پارس باشد.
۳- سند ذمه می تواند یک نوع تعهدی الزام اور به انجام کارمعینی باشد مثل گذشت و رضایت دادن در پرونده کیفری . پس شامل تعهد به عدم انجام کاری نمی شود.
۴- سند ذمه در اصطلاحات(حقوق) ثبتی در معنای مقابل و برخلاف اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکارمی‌رود.معاملات با حق استرداد نوعی از معاملات بوده که یک طرف معامله(فروشنده) در مدت زمان معینی معامله را فسخ نموده و مبیع ( مال) خود را مسترد سازد. به بیان دیگر معامله ای که درآن فقط برای فروشنده حق شرط وجود دارد معامله با حق استرداد گفته می شود. پس احکام حقوقی سند ذمه با احکام معاملات با حق استرداد ثبتی متفاوت است.
پس اگر تعریف آسانی از سند ذمه داشته باشیم، می توان گفت :
سند فی ذمه یک نوع سندی رسمی لازم الاجرا است که شخصی (متعهد)در یکی از دفاتر اسناد رسمی تعهد نماید که وجه نقد یا کلای مشخص یا انجام کار مشخصی را برعهده بگیرد و خود را در مقابل شخص دیگری( متعهد له،) مدیون نماید.
کاربرد سند ذمه
اگر به دنبال یک تعهد سفت و سخت و نیز سهل الاجرا هستید به شما پیشنهاد می کنیم از سند ذمه استفاده کنید. کاربرد سند ذمه متاسفانه با همه کاربردی که دارد در جامعه ما ناشناخته مانده است وشاید عده معدودی اسم این نوع سند را شنیده باشند.
به هر حال این سند در مواردی کاربرد دارد که متعهد( مدیون) دارای مال و اموالی باشد.پس درفرضی که متعهد از انجام تعهد خود استنکاف نماید ،طلبکار( متعهد له) به آسانی می تواند با مراجعه به همان دفترخانه اسناد رسمی که سند ذمه در آن تنظیم شده است به استناد ماده ۲ آیین نامه و ماده ۳۴ ماده قانون ثبت املاک و اسناد درخواست صدور اجراییه علیه متعهد را تقاضا نماید و متعهد ۱۰ روز از ابلاغ اجراییه مهلت دارد که به تعهد خود عمل کند که در غیر اینصورت اموال او به نفع متعهد له توقیف خواهد شد.
توصیه نوران وکیل برای مشاوره حقوقی آنلاین
در صورتی که برای تنظیم لایحه حرفه‌ای، ارائه دفاعیه مناسب یا مشاوره در هرگونه مسائل حقوقی نیاز به کمک دارید، توصیه می‌کنیم از خدمات مشاوره حقوقی آنلاین نوران وکیل استفاده کنید. این موسسه با تیمی از وکلای با تجربه و متخصص، خدمات حقوقی متنوعی را ارائه می‌دهد که شامل تنظیم لوایح حرفه‌ای، ارائه مشاوره درباره اعتراضات تجدیدنظر و رسیدگی به مسائل حقوقی پیچیده است.چرا مشاوره حقوقی آنلاین نوران وکیل؟صرفه‌جویی در زمان و هزینه: با امکان دسترسی آنلاین، نیازی به مراجعه حضوری نیست و می‌توانید از هر کجا که هستید، با وکلای حرفه‌ای مشورت کنید.دسترسی به تیم متخصص: وکلای موسسه نوران وکیل تجربه و تخصص کافی در زمینه لوایح قضایی، تجدیدنظرخواهی و سایر امور حقوقی دارند و به شما کمک می‌کنند بهترین راهکار را بیابید.پاسخگویی سریع: تیم حقوقی نوران وکیل آماده است تا در کوتاه‌ترین زمان ممکن به سوالات و مشکلات شما پاسخ دهد و لایحه یا درخواست مورد نظر شما را به‌طور حرفه‌ای تنظیم و ارسال کند.شفافیت در ارائه خدمات حقوقی: نوران وکیل در تمامی مراحل پرونده، اطلاعات لازم درباره روند دادرسی و جزئیات پرونده را به موکلین ارائه می‌دهد تا آنها بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند.
متن حقوقی سند ذمه
حال برای آشنایی بهتر با محتوا ومتن حقوقی سند ذمه یک نمونه متن حقوقی سند ذمه برگرفته از دفتر اسناد رسمی شماره ۶۶۲ تهران را برای شما قرار دادیم. شایان ذکر است این متن حسب توافق های دو طرف قابل تبدیل و تعدیل است.
《مبلغ دین………ریال وجه رایج قرض الحسنه که تماما و نقدا و به اقرار ، تسلیم مدیون گردید که مدیون متعهد شده در مورخ……..قسط متوالی ماهانه هریک به مبلغ…….ریال که سر رسید اولین قسط، یک ماه پس از تاریخ این سند و سر رسید اقساط بعدی هریک به فاصله یکماه از سر رسید ماه قبل است بپردازد و برای هر قسط یک برگ قبض رسمی از شماره……تا شماره….. جمعا به تعداد……برگ صادر و تسلیم شد.در صورت تاخیر در پرداخت هر قسط بیش از ۱۰ روز کل دین مؤجل به حال تبدیل و دائن حق مطالبه و دریافت کل طلب خود را دفعتا واحده از طریق درخواست صدور اجرائیه از این دفتر و تعقیب عملیات اجرایی را از طریق اداره اجرایی اسناد رسمی را دارد. طرفین اقرار و تصریح نموده که هیچگونه وجه یا مال به عنوان بهره به مال قرض تعلق نگرفته و یا از آن کسر نشده و حتی موقع رد و اداء نیز به آن تعلق نخواهد گرفت.》
تعریف سند وثیقه
معنای لغوی وثیقه «استوار»، «آنچه بدان اعتماد شود» و «محکم کاری» است. و در اصطلاح حقوقی وثیقه مبلغی وجه اعم از نقد یا غیر نقد مثل چک یا سفته یا یک سند مال غیرمنقولی مثل خانه و زمین یا یک مال منقول که دارای ارزش مالیست است که مدیون یا متعهد برای محکم کاری به متعهدله یا طلبکار می دهد.
مقاله مرتبط: نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل و مطالبه خسارت
مطابق بند ج ماده ۱قانون اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا سند وثیقه《سندی است که دلالت برعقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.》ازتعریفی که دربند ج ماده ۱ از سند وثیقه شده است نکات ذیل قابل ملاحظه می باشد:
۱- سند وثیقه سندی است که دلالت برعقد رهن داشته باشد .درمعاملات بازرگانی وغیر بازرگانی عقد رهن می تواند از مهمترین عقود معین درقانون مدنی به شمار رود.عقد رهن عقدی است که به موجب آن مدیون ( متعهد)مالی را بعنوان وثیقه به طلبکار می دهد در واقع یک مال طلب را تضمین می نماید.
۲- سند وثیقه سندی است که دلالت بر معامله با حق استرداد داشته باشد. معاملات با حق استرداد نوعی از معاملات بوده که یک طرف معامله(فروشنده) درمدت زمان معینی معامله را فسخ نموده و مبیع( مال) معامله را مسترد سازد. به بیان دیگر معامله ای که در آن فقط برای فروشنده حق شرط وجود دارد معامله با حق استرداد گفته می شود.
۳- سند وثیقه سندی است که دلالت بر بیع شرط داشته باشد.بیع شرط از لحاظ حقوقی عقدی است که در آن فروشنده، شرط می‌نماید که چنانچه ثمن معامله را در مدت زمان معینی بازگرداند، بتواند معامله را فسخ کند. در واقع بیع شرط، نوعی عقد بیع است که در آن صرفا فروشنده با خیار شرط استرداد ثمن می‌تواند آثار عقد بیع را از بین ببرد.
۴- ذکر این نکته لازم است با اصلاح مواد ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت درعمل بیع شرط و معامله با حق استرداد در مرحله اجراء همانند عقد رهن قرار گرفته است و طلبکار بعد از طی تشریفات قانونی ( آگاهی و مزایده) می تواند به مال مورد وثیقه دست یابد.
۵- در تمام موارد فوق ، طلبکارنسبت به مال مورد وثیقه حق عینی دارد .حق عینی به این معنی است که طلبکار در هر زمان و مکان ( حتی بعد فوت او توسط ورثه ) نسبت به مال مورد وثیقه حق تقدم و تعقیب خواهد داشت.
کاربرد سند وثیقه
در کاربرد و استفاده سند وثیقه می توان گفت که این سند در مواردی کاربرد دارد که طلبکار(مرتهن) به مدیون ( راهن)خود اعتماد نداشته یا شناخت کافی از او نداشته باشد.دراین حالت طلبکار با وجود این سند می تواند با خیال راحت با طرف خود وارد معامله شود.چون با وجود سند وثیقه ، طلبکار می تواند به آسانی در هر زمان و مکانی با درخواست صدور اجراییه از دفتر خانه رسمی که سند را صادر کرده است به حق خود برسد.
متن حقوقی سند وثیقه
حال برای آشنایی بهتر با محتوا ومتن حقوقی سند وثیقه یک نمونه متن حقوقی این سند برگرفته ازدفتراسناد رسمی شماره ۶۶۲ تهران را برای شما قرار دادیم. شایان ذکراست این متن حسب توافق های دو طرف قابل تبدیل و تعدیل است.
مبلغ دین: ………………….. ریال وجه رایج ایران که مدیون /راهن متعهد گردید در …… قسط متوالی ماهیانه هر یک به مبلغ ……………….. ریال که سررسید اولین قسط یک ماه پس از تاریخ ذیل این سند و سررسید اقساط بعدی هر یک به فاصله یک ماه ازسررسید قسط ماه قبل است بپردازد وبرای هر قسط یک برگ قبض رسمی از شماره …………. تاشماره…………. جمعا به تعداد…….. برگ صادر و تسلیم شد.
در صورت تاخیر در پرداخت هر قسط بیش از ده روز کل دین موجل به دین حال تبدیل وداین/ مرتهن حق مطالبه ودریافت تمامی طلب خود را دفعتاً واحده از طریق درخواست صدور اجرائیه از این دفتر و تعقیب عملیات اجرائی را از طریق اداره اجرایی اسناد رسمی دارد.
ماده ۱ : فک رهن از مورد وثیقه بعمل نخواهد آمد مگر با پرداخت کل دین.
ماده ۲: قبض و اقباض بعمل آمدو عین مرهونه مجدداً به تصرف مدیون/راهن داده شد تا در مدت رهن مجاناًاز آن استیفاء منافع نماید.
ماده ۳: قبل از پرداخت آخرین قسط وفک رهن از خودروی مذکور مدیون/راهن حق انجام هیچگونه معامله ناقله یا منتج به نقل اعم از صلح حقوق و شرط و وکالت و وصایت و مازاد وغیره را ندارد.
ماده ۴:در صورت ورود هر گونه خسارت به خودرو مورد وثیقه چنانچه تکافوی دین را ننماید مدیون / راهن مکلف است به قدر کفایت از اموال خود جهت کسری مبلغ معرفی نماید. بهرحال حق اعراض از رهینه برای داین/مرتهن محفوظ می باشد.
ماده۵: مدیون/راهن موافقت نمود تمامی و همگی مدارک ومستنداتی که ناشی از مالکیت وی نسبت به خودرو مذکور می باشد نزد داین /مرتهن باقی مانده و قبل از فک رهن و پرداخت کامل بدهی خود ناشی از این قرارداد حق مطالبه اوراق و مدارک مربوطه را از خود سلب و ساقط نمود.
ماده۶ : چنانچه مدیون / راهن در موعد مقرر مطالبات داین / مرتهن را بموجب این سند نپردازد ضمن عقد خارج لازم به داین / مرتهن وکالت بلاعزل با حق توکیل بغیر می دهد تا راساً بانجام کلیه امور اداری اعم از تعویض و فک پلاک و غیره اقدام نماید.
ماده ۷ : کلیه هزینه های مترتب بر این سند بعهده و ذمه مدیون /راهن می باشد.
مقایسه سند ذمه و سند وثیقه
با وجود تشابه زیادی که بین سند ذمه و سند وثیقه وجود دارد؛ اما در مواردی این دو سند درمرحله اجرا با هم تفاوت دارند. حال در ذیل به مقایسه این ذو سند می پردازیم:
۱- در سند ذمه ای،وصول طلب طلبکار از تمام اموال مدیون به غیر از مستثنیات دین صورت می پذیرد؛اما درسند وثیقه ای وصول طلب فقط از مالی که وثیقه طلب بوده صورت می پذیرد.
۲- تفاوت دیگر اینکه در سند وثیقه ای حتی مستثنیات دین نیزقابل توقیف می باشد. چرا که این امر ناشی از قاعده اقدام است بدین معنی که شخص مدیون (راهن) حاضرشده است که مال خود حتی مستثنیات دین را وثیقه طلب قرار دهد. اما در سند ذمه ای، مستثنیات دین قابل توقیف و مطالبه نمی باشند. لازم به ذکر است که مستثنیات دین ناظر به زمان حیات بدهکار هستند یعنی اینکه پس از فوت او وصول طلب از محل آنها بعمل خواهد آمد.
۳- تفاوت دیگر اینکه در سند ذمه ای، مدیون می تواند درخواست اعسار نماید اما در سند وثیقه ای اعسار پذیرفته نیست و طلب در هر فرضی از محل وثیقه استیفا می گردد.
چکیده بحث
سند ذمه و سند وثیقه از جمله اسناد رسمی لازم الاجرا کمتر شناخته شده ای هستند که کاربرد این دو سند در مواردی است که مدیون یا دارای اموالی باشد یا طلبکار به طرف خود اعتماد یا آشنایی کافی نداشته باشد و به این جهت با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور و تنظیم یکی از این دو نوع سند رسمی ، ذمه یا اموال مدیون را در رهن یا وثیقه خود قرارمی دهد.
قوانین و مقررات مرتبط با بحث سند ذمه و سند وثیقه
از قانون آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مصوب ۱۳۸۷
ماده۱ـ واژه‌ها و اصطلاحات بکار برده شده در این آئین‌نامه بشرح ذیل تعریف می‌شود:
الف ـ سند لازم‌الاجرا
سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد مانند سند رسمی طلب و چک.
ب ـ سند ذمه
سند حاکی از تعهد مدیون به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس یا تعهد به فعل معین که در اصطلاحات ثبتی در معنی مقابل اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد بکار می‌رود.
ج ـ سند وثیقه
سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قراردهد، خواه آن عمل، رد طلب باشد یا عمل دیگر.
چ ـ دستور اجرا
یعنی دستور به اجرای سند رسمی ( و یا در حکم سند رسمی مانند چک) که حسب مورد توسط مراجع صالح ثبت یا سردفتر تنظیم‌کننده سند صادر می‌شود.
ح ـ سند انتقال اجرائی
بعد از مزایده مال مورد مزایده به موجب سند رسمی به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌شود، آن سند را سند انتقال اجرائی می‌نامند.
خ ـ بازداشت
توقیف کردن اموال جهت اجرای مفاد سند.
د ـ حافظ
کسی که ادارات اجراء اسناد رسمی مال توقیف شده را نزد او به امانت گذارند تا حفظ و نگهداری کند.
ذ ـ صورتجلسه
سندی است که مقامی رسمی در جریان اجرای مفاد سند، عملی را در آن ثبت می‌کند.
رـ کارشناس رسمی
کسی که به مناسب خبره بودن در فنی می‌تواند در مسائل مربوط به فن خود به عنوان صاحب نظر اظهارنظر کند و از مراجع ذی‌صلاح پروانه برای این کار داشته باشد.
ز ـ خبره
صاحـب فنـی که به جـهت مهارت خود در موضوعات مربـوط بـه فـن خـود صاحب‌نظر باشد.
س ـ مازاد
در اصطلاحات ثبتی مازاد بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد، آن را مازاد احتمالی هم نامیده‌اند.
ش ـ اعتراض شخص ثالث
شکایت شخصی است نسبت به عملیات اجرائی که از طرفین پرونده اجرائی نمی‌باشد.
ص ـ اعراض از رهن
یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد. زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می‌تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه‌اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدّل به دین بی‌وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.
ض ـ فک رهن
آزاد کردن عین مرهونه از قید رهن، خواه از طریق دادن دین و خواه از طریق ابراء دائن.
ط ـ فسخ سند
یعنی ثبت انحلال سند رسمی معامله در دفتری که آن سند را به ثبت رسانده است، مطابق تشریفات مقرره در قانون ثبت اسناد و املاک.
ظ ـ مزایده
صورت خاصی از فروش مال است که از مبلغ ارزیابی مال شروع‌شده و به پیشنهادکننده بالاترین قیمت واگذار می‌شود.
ع ـ نیابت اجرائی
نیابتی که اجرای ثبت در حدود قوانین و مقررات جهت انجام امور اجرائی به اداره ثبت محل دیگر که اقامتگاه مدیون یا اموال بدهکار در حوزه آن قرار دارد بدهد.
غ ـ هیأت نظارت
هیأتی است مرکب از مدیرکل ثبت استان یا قائم مقام او و دو نفر ازقضات دادگاه تجدیدنظر استان به انتخاب رئیس قوه قضائیه که به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضائی استان رسیدگی می‌نماید.
ف ـ شورای عالی ثبت
عالی‌ترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی که برای تجدیدنظر در آراء هیأت نظارت که از دو شعبه املاک و اسناد تشکیل می‌گردد.
ق ـ ممنوع‌الخروج
بدهکاری که به دلیل عدم معرفی مال یا عدم دسترسی به اموال وی به درخواست بستانکار وفق مقررات از خروج وی از کشور جلوگیری می‌شود.
ک ـ حق استرداد
حقی است که به موجب آن مدیون می‌تواند با رد طلب بستانکار مال مورد وثیقه را تحت تصرف کامل خود درآورد.
گ ـ حق‌الاجرا
حقی است به صورت پول که دولت از بابت اجرائیه اسناد رسمی می‌گیرد که پنج درصد مبلغ مورد اجراست.
ل ـ حق‌الحفاظه
حق‌الزحمه‌ای است که به حافظ برابر مقررات تعلق می‌گیرد.
ن ـ قبض اقساطی
قبوضی است که در معاملات اقساطی و اسناد اجاره به تعداد اقساط مورد تعهد صادر می‌شود.
م ـ حق سکنی
حق انتفاع هرگاه بصورت سکونت منتفع در مسکن متعلق به غیر باشد، آن را حق سکنی گویند.ثبت اسناد و املاک > آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی > فصل دوم ـ صدور اجرائیه
ماده۲ـ درخواست اجراء مفاد اسناد رسمی از مراجع ذیل به عمل می‌آید:
الف ـ در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستأجر) اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا در جریان ثبت باشد از دفترخانه‌ای که سند را ثبت کرده است. در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است برای اجراء مفاد سند ذینفع باید به دادگاه صالحه مراجعه کند.
بند ب ـ درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی و سایر مواردی که صدور اجراییه بر عهده ثبت محل یا اداره اجرای ثبت می‌باشد از طریق دفترخانه اسناد رسمی صورت می‌گیرد. نحوه پذیرش و اقدام نسبت به درخواست اجراییه از دفاتر اسناد رسمی مطابق شیوه‌نامه‌ای است که به تصویب رییس سازمان ثبت خواهد رسید. (اصلاحی ۱۳۹۸)
ج ـ در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده نسبت به اموال منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند.
د ـ در مواردی که موجر بعلت عدم وصول وجه قبوض اقساطی تخلیه مورد اجاره را بخواهد باید به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند مراجعه نماید.
ماده۳ـ تقاضانامه طبق فرم مخصوص تنظیم می‌شود و باید شامل نکات زیر باشد:
۱ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور آن، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت درخواست‌کننده اجرائیه یا نماینده قانونی او و شماره دفترخانه‌ای که سند در آن ثبت شده و یا قبوض اقساطی صادر گردیده‌است.
۲ـ نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه، محل صدور، نام پدر، تاریخ تولد، کدملی، محل اقامت متعهد و در صورت فوت متعهد، نام و مشخصات ورثه او. هرگاه بین ورثه محجور یا غایب وجود داشته باشد باید نام و مشخصات نماینده قانونی محجور یا غایب معین گردد و متعهدله یا نماینده قانونی او موظف است ورثه متعهد را معرفی و در این مورد احتیاجی به تسلیم گواهی حصر وراثت نیست. در صورت عجز متعهدله از معرفی ورثه، دفترخانه و اجرای ثبت تکلیفی نخواهد داشت.
۳ـ موضوعی که اجراء آن تقاضا شده‌است، اگر راجع به چگونگی اجراء مورد درخواست توضیحی دارد باید قید کند.
۴ـ تصریح به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه در مورد بانکها و مراجعی که قانوناً حق دریافت آن را دارند.
۵ ـ شماره و تاریخ مستند درخواست صدور اجرائیه.
تبصره ـ هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدله به عمل آمده باشد باید مدارکی که سمت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود و اگر اختیار انجام تعهد با متعهدله باشد با توجه به ماده ۲۲۶ قانون مدنی باید اخطار یا اظهارنامه رسمی را نیز که طی آن مطالبه به‌عمل آمده پیوست درخواست نامه کندثبت اسناد و املاک > آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی > فصل دوم ـ صدور اجرائیه
ماده۵ ـ سردفتر پس از احراز شرایط قانونی صدور اجرائیه و احراز هویت و صلاحیت درخواست‌کننده، مکلف است نسبت به ورود و تکمیل اطلاعات در سامانه اجرا اقدام، مدارک و مستندات مربوط را به سند الکترونیکی تبدیل و بانضمام اجراییه صادره حداکثر ظرف ۴۸ ساعت از طریق سامانه مذکور، به اداره اجرای ثبت محل ارسال و اصول مدارک و مستندات را ضبط و بایگانی نماید.
تبصره۱ـ هرگاه سردفتر در صدور اجرائیه با اشکالی روبرو شود باید از صدور آن خودداری کرده و ظرف ۲۴ساعت با طرح صریح اشکال، از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید.
تبصره۲ـ صدور اجراییه فقط نسبت به تعهدات حال شده‌ای که در سند لازم الاجرا منجزاً قید شده باشد و اجرای آن در صلاحیت اداره ثبت باشد، امکانپذیر است. (اصلاحی ۱۳۹۸)
از قانون ثبت املاک و اسناد
ماده ۳۳ – نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلی نسبت به املاکی که به عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال داده شده اعم از این که مدت خیار یا عمل به شرط و به طورکلی مدت حق استرداد منقضی شده یا نشده باشد و اعم از این که ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف انتقال گیرنده، حق تقاضای ثبت باانتقال دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه فقط از منتقل الیه پذیرفته می شود:
۱ – در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت قطعی منتقل الیه محکوم شده باشد.
۲ – در صورتی که پس از انقضای مدت حق استرداد، انتقال دهنده مالکیت قطعی (بدون حق استرداد) انتقال گیرنده را کتبا تصدیق کرده باشد.
۳ – در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب ۲۱ بهمن ماه ۱۳۰۸ ملک مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل (اصلاحی مصوب ۱۳۱۲)
الف – از انقضای موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن ماه ۱۳۰۸ از طرف انتقال دهنده یا قایم مقام قانونی او به وسیله عرضحال یا اظهارنامه رسمی اعتراض به مالکیت انتقال گیرنده نشده باشد.
ب – در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (۲۸ دی ماه ۱۳۱۲) حکم قطعی بر بی حقی انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او صادر نشده باشد.
تبصره ۱ – کلیه معاملات با حق استرداد ولو آن که در ظاهر معامله با حق استرداد نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استرداد خواهد بود اعم از این که بین متعاملین محصور بوده و یا برای تامین حق استرداد، اشخاص ثالثی را بای نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره ۲ – در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت می کند، باید حق انتقال گیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمن اعلان با تصریح به اسم طرف ذکر خواهد شد.
ماده ۳۴ – (اصلاحی ۸/۱۲/۱۳۸۶) در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، درصورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید.
تبصره ۱ – در مواردی هم که مال یا ملکی، وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهدشد.
تبصره ۲ – نحوه ابلاغ اجرائیه، بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرائی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آئین نامه ای است که ظرف مدت سه ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهدرسید.
تبصره ۳ – این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرائیه های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده است نیز جاری است
ماده ۳۴ مکرر – در کلیه معاملات مذکور در ماده ۳۴ این قانون بدهکار می تواند با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارت قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید یا کلیه بدهی خود را در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و با تسلیم مدرک تودیعی به دفترخانه تنظیم کننده سند، موجبات فسخ و فک سند را فراهم کند.
دفاتر اسناد رسمی مکلفند وجوه امانی مذکور را بلافاصله و در صورت انقضای وقت اداری در اولین وقت اداری بعد به صندوق ثبت تحویل نمایند.
هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و نیز حقوق دولت را پرداخت ویا در صندوق ثبت و یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. هرگاه مدت سند باقی باشد باید حق بستانکار تا آخر مدت رعایت شود.
در صورت صدور اجراییه گواهی اداره اجرا در مورد بلامانع بودن فک و فسخ معامله یا انجام معامله نیز ضروری خواهد بود.
در کلیه موارد مذکور فوق هرگاه منافع مال مورد معامله حق سکنی یا حقوق دیگری بوده و به بستانکار منتقل شده باشد، باید حق نامبرده تا آخر مدت مذکور در سند رعایت شود.
تبصره ۱ – انتقال قهری حق استرداد به وراث بدهکار موجب تجزیه مورد معامله نخواهد بود.
هرگاه قبل از صدور اجراییه یا قبل از خاتمه عملیات اجرایی کلیه بدهی و خسارت قانونی و حق اجرا در صورت صدور اجراییه از ناحیه احد از وراث مدیون در صندوق ثبت یا مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین نماید تودیع شود مال مورد معامله در وثیقه وارث مزبور قرار می گیرد. در این مورد هرگاه هریک از وراث به نسبت سهم الارث، بدهی خود را به وارث مزبور بپردازد به همان نسبت از مورد وثیقه به نفع او آزاد خواهد شد.
ترتیب و نحوه وصول طلب وارث پرداخت کننده دین از سایر وراث به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.
تبصره ۲ – عملیات اجرایی با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار مختومه خواهد بود. درصورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد ختم عملیات اجرایی تاریخ تنظیم صورت مجلس حراج می باشد.
تبصره ۳ – نحوه توقیف حق بدهکار نسبت به مازاد مورد وثیقه و طرز استیفای حقوق توقیف کننده به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.
تبصره ۴ – کلیه اسناد تنظیمی و اجراییه های صادر قبل از اجرای این قانون تابع مقررات زمان تنظیم سند خواهد بود.
نظریه مشورتی
شماره نظریه : ۷/۹۹/۲۳۲
تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۳/۱۳
توقیرا بدینوسیله سوالات مطرح شده توسط ریاست محترم اتاق ایران در راستای بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه کشور ایفاد می‌گردد خواهشمند است دستور فرمایید ضمن پاسخ به سوالات مذکور نتیجه را جهت اقدامات آتی برای این دبیرخانه ارسال نمایند. ۱- آیا دامنه شمول بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه علاوه بر اسناد ذمه‌ای اسناد رهنی را نیز در برمی‌گیرد؟ ۲- آیا دوایر اجرای ثبت مالی را شناسایی و توقیف نمایند لیکن این مال به مزایده گذاشته نشود و صورت مجلس مزایده تنظیم نگردد به آن حق‌الاجرا اعم از نیم عشر و رفع عشر تعلق می‌گیرد یا خیر؟ ۳- با توجه به بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون برنامه ششم توسعه در مواردی که مالی توسط دوایر اجرایی شناسایی نمی‌شود بلکه فرد ممنوع‌الخروج می‌گردد آیا حق‌الاجرا تعلق می‌گیرد؟
۱- به موجب بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵ «هزینه اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا صرفاً از محل اموال توقیف شده متعهد سند و پس از وصول مطالبات متعهدله سند، به وسیله اجرای ثبت وصول می‌گردد». آن دسته از اسناد رهنی یا ذمه‌ای که به صورت رسمی تنظیم شده باشند و در اجرای ماده ۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۷۸ با اصلاحات بعدی، برای آن اجراییه صادر شده است، مشمول حکم بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون صدر‌الذکر قرار می‌گیرند. ۲- در فرض سؤال که پس از بازداشت اموال مدیون، بدون برگزاری مزایده، بدهکار بدهی خود را داده است، به نظر می‌رسد موضوع مشمول اطلاق صدر بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵ است و وصول حق‌الاجرا از محل مال بازداشت شده امکانپذیر است. با این حال، با عنایت به تبصره ۲ ماده ۱۵۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷ ریاست محترم قوه قضاییه در فرض سؤال نصف حق‌الاجرا قابل وصول از مال بازداشت شده است؛ اما اگر بدهی وصول نشده و در نتیجه پرونده اجرایی مختومه نشده باشد، حق‌الاجرا قابل وصول نیست. ۳- با توجه به تصریح مقنن در بند «پ» ماده ۱۱۷ قانون یاد شده، وصول هزینه اجرای مفاد اسناد لازم‌الاجرا صرفاً از محل اموال توقیف‌شده متعهد سند، امکانپذیر است. بنابراین چنانچه پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن، مالی از متعهد شناسایی و توقیف نشود و طرفین با یکدیگر توافق کنند، به نحوی که به ختم پرونده اجرایی منتهی شود، موضوع اخذ حق‌الاجرا منتفی است. تصریح مقنن در ذیل بند «پ» ماده ۱۱۷ یادشده بر حکومت این بند بر تبصره ماده ۱۳۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحقات بعدی (علاوه بر تصریح به خود ماده ۱۳۱ این قانون) مؤید این نظر است.
منابع:
