فسخ عقد اجاره و تامین دلیل به چه معناست؟ وکیل آنلاین : مطابق ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی منظور
از تأمین دلیل ملاحظه و صورت برداری از دلایل به نفع خواهان است.
مقالات مرتبط( نمونه دادخواست تامین دلیل از جانب موجر– نمونه درخواست تامین خواسته در دعاوی کیفری – نمونه دادخواست صدور قرار تامین خواسته)
در این پست به موضوعات زیر می پردازیم:
- درخواست تامین دلیل چیست؟
- کاربرد تامین دلیل در دعوای فسخ عقده اجاره چیست؟
- نمونه درخواست تامین دلیل عیوب موجب فسخ عقد اجاره
- قوانین مرتبط با تامین دلیل
درخواست تامین دلیل چیست؟
ستون فقرات هر دعوای حقوقی ،دلایل و امارات قابل استناد در مراجع قضایی است که باید توسط مدعی ارائه شود.
حال اگر این دلایل و امارات در آینده در معرض ازبین رفتن باشد یا از دسترس مدعی خارج شود؛
به همین خاطر نهادی بنام تامین دلیل در قانون آیین دادرسی مدنی پیش بینی شده است
تا خواهان بتواند این دلایل را برای ارائه به دادگاه در آینده ، حفظ نموده و به صورت مکتوب به نفع خود مسجل کند.
کاربرد تامین دلیل در دعوای فسخ عقده اجاره چیست؟
در ادامه وکیل حقوقی در مورد کاربرد تامین دلیل در دعوای فسخ عقده اجاره می گوید:اگر ذینفع
-یعنی هر یک از موجر یا مستاجر- به دنبال فسخ عقد اجاره باشد اولین راهکار قانونی وی قبل از طرح دادخواست
تقاضای تامین دلیل در دادگاه صلح است.
چون با صدور قرار تامین دلیل ،دعوای فسخ عقد اجاره با وجود این تامین دلیل دارای یک امتیاز محکمه پسندی
برای پیروزی در دادگاه به نفع خواهان تلقی خواهد شد.
نکته مهم مشاوره حقوقی آنلاین در دعوای فسخ عقد اجاره:
به موجب ماده ۴۷۹ قانون مدنی عیبی موجب حق فسخ اجاره است که آن عیب به نحوی باشد
که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
برای مثال اگر مشکل سیم کشی برق عین مستاجره(ملک) به نحوی باشد
که باعث سوختن و خراب شدن وسایل برقی مستاجر شود این مورد می تواند از دلیل فسخ عقد اجاره تلقی شود.
نمونه درخواست تامین دلیل عیوب موجب فسخ عقد اجاره
در پایان یک نمونه درخواست تامین دلیل عیوب موجب فسخ عقد که به صورت
تخصصی برای یکی از موکلان عزیز تنظیم شده بود را برای شما عزیزان ارائه نمودیم.
خواهان : شیما ….
خوانده : آقای
خواسته: درخواست صدور قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس
دلایل و مستندات :
۱- رونوشت قرارداد اجاره شماره …..
۲-ارجاع امر به کارشناس
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان تهران
با سلام و عرض ادب
۱-به استحضار می رساند اینجانب ….. حسب قرارداد اجاره شماره ….. یک واحد آپارتمان با
پلاک ثبتی…. به آدرس …………………………………………..جهت سکونت شخصی ازخوانده محترم اجاره نمودم.
۲-طبق ماده ۷ماده قرارداد تاریخ تحویل ملک به مستأجر ۳۰/۱۲/۱۴۰۳ میباشد اما با توجه به
عدم آماده سازی جهت امکان سکونت و استفاده از ملک طی توافق شفاهی و پیام ها فی ما بین تاریخ حقیقی تحویل ………………..می باشد.
۳-متاسفانه بعد ازتحویل و استقرار در ملک کاشف به عمل آمد که عین مستاجره دارای مشکلات عمده و
گوناگون به شرح ذیل میباشد که این امر باعث عدم استفاده و انتفاع به صورت کامل از عین مستاجره گردیده است:
-مشکلات عمده در برق و سیم کشی ساختمان که موجود خسارت به وسایل برقی شده است
-مشکلی در پکیج و تهویه
-مشکلاتی عقده درانشعاب اّب و لوله کشی
-مشکل در آیفون
۴-مطابق ماده ۴۷۷ قانون مدنی که اشعار می دارد 🙁 موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید
که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.)
و همچنین به موجب مواد۴۷۸،۴۷۹،۴۸۰و۴۸۱ قانون مدنی وجود این مشکلات در عین مستاجره از موجباب حق فسخ برای مستاجر می باشد.
نهایتا با تقدیم این درخواست تقاضای جلب نظر کارشناس جهت اقامه دعوای فسخ عقد اجاره در آینده
و صورت برداری از عیوب موجود در ملک ضرورت دارد.
لذا با عنایت به مراتب فوق و استنادا به ماده ۱۴۹ ایین دادرسی مدنی صدور
قرار تامین دلیل با جلب نظر کارشناس جهت صورت برداری و ضبط دلایل را خواستارم.
سؤالات متداول
۱ –تأمین دلیل دقیقاً به چه معناست و چه تفاوتی با جمعآوری مدارک دارد؟
تأمین دلیل یعنی ثبت و صورتبرداری رسمی از دلایل و شواهد موجود توسط مرجع
قضایی، تا در آینده قابل استناد در محکمه باشد. در حالیکه جمعآوری مدارک صرفاً اقدام شخصی است و اعتبار رسمی ندارد.
۲ –چه زمانی باید برای تأمین دلیل اقدام کرد؟
هر زمان که احتمال از بین رفتن، تغییر یا دسترسناپذیری دلایل وجود داشته باشد… برای مثال قبل از تعمیر ملک یا تخلیه آن توسط مستأجر.
۳ –آیا قبل از طرح دعوای فسخ اجاره هم میتوان تأمین دلیل خواست؟
بله، طبق ماده ۱۵۰ قانون آیین دادرسی مدنی، درخواست تأمین دلیل میتواند قبل از اقامه دعوا نیز مطرح شود.
۴ –تأمین دلیل در دعوای فسخ عقد اجاره چه فایدهای دارد؟
با تأمین دلیل، مستأجر یا موجر میتواند وجود عیوب، خرابیها یا شرایطی که موجب
فسخ اجاره است را به صورت رسمی ثبت کند تا در زمان رسیدگی، ادعایش مورد پذیرش دادگاه واقع گردد.
ادامه سوالات متداول
۵ –آیا برای تأمین دلیل حتماً باید وکیل داشت؟
خیر، هر ذینفع (موجر یا مستأجر) میتواند شخصاً این درخواست را ثبت نماید، ولی
حضور وکیل موجب دقت بیشتر در تنظیم و تقویت ارزش اثباتی آن خواهد شد
زیرا تنظیم اوراق قضایی ازجمله دادخواست – اظهارنامه – شکواییه وتامین دلیل نیاز به تخصص حقوقی واشراف بر قوانین دارد.
۶ –مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تأمین دلیل کجاست؟
درخواست باید در دادگاه صلح محل وقوع ملک مطرح شود.
ادامه سوالات متداول (۲)
۷ –آیا در تأمین دلیل نیازی به احضار طرف مقابل (مثلاً موجر یا مستأجر) وجود دارد؟
بله، طبق ماده ۱۵۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه طرف مقابل را احضار میکند، اما عدم حضور او مانع از اجرای تأمین دلیل نخواهد بود.
۸ –آیا کارشناس در فرآیند تأمین دلیل حضور دارد؟
بله، در اغلب موارد دادگاه قرار جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری صادر میکند تا کارشناس
از ملک بازدید و گزارشی فنی از عیوب و خسارات تهیه نماید.
۹ –تفاوت تأمین دلیل با تأمین خواسته در چیست؟
تأمین دلیل برای حفظ و ثبت دلایل است، در حالیکه تأمین خواسته برای تضمین وصول
طلب یا مال مورد دعوا میباشد (مانند توقیف اموال وحسابهای بانکی مدیون)
ادامه سوالات متداول (۳)
۱۰ –اگر دادگاه تأمین دلیل صادر کند، آیا بهطور خودکار عقد اجاره فسخ میشود؟
خیر، تأمین دلیل صرفاً مرحله مقدماتی بوده و فسخ عقد اجاره باید در دادگاه بهصورت مستقل مطرح و اثبات شود.
۱۱ –آیا موجر هم میتواند برای تأمین دلیل اقدام کند یا فقط مستأجر؟
بله، هر دو طرف – موجر یا مستأجر – در صورت ذینفع بودن میتوانند برای تأمین دلیل اقدام کنند.
۱۲ –نمونههای متداول دلایل قابل تأمین در دعوای فسخ اجاره چیست؟
مواردی مانند خرابی سیمکشی برق، نشتی لولهها، مشکلات پکیج یا تأسیسات، نمزدگی، یا حوادث(تصادفات) رانندگی .
۱۳ –آیا تأمین دلیل محدود به بازدید از ملک است؟
خیر، میتواند شامل گزارش کارشناسی، شهادت شهود، عکسبرداری و حتی استعلام از ادارهها نیز باشد.
ادامه سوالات متداول (۴)
۱۴ –هزینه درخواست تأمین دلیل چقدر است؟
هزینه آن شامل هزینه ثبت دادخواست و حقالزحمه کارشناس رسمی دادگستری میباشد که بسته به مورد متفاوت است.
۱۵ –آیا گزارش تأمین دلیل الزامآور است؟
خیر، گزارش تأمین دلیل صرفاً یک دلیل قابل استناد است و قاضی دادگاه در زمان رسیدگی
میتواند درباره ارزش و اعتبار آن تصمیم بگیرد (طبق ماده ۱۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی).
قوانین مرتبط با تامین دلیل
از قانون آیین دادرسی مدنی
ماده ۱۴۹ – در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده استفاده از دلایل و مدارک
دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر
تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است،
متعذر یا متعسر خواهد شد، می توانند از دادگاه درخواست تامین آنها را بنمایند
. مقصود از تامین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از اینگونه دلایل است.
ماده ۱۵۰ – درخواست تامین دلیل ممکن است در هنگام دادرسی و یا قبل از اقامه دعوا باشد.
ماده ۱۵۱ – درخواست تامین دلیل چه کتبی یا شفاهی باید حاوی نکات زیر باشد:
۱ – مشخصات درخواست کننده و طرف او.
۲ – موضوع دعوایی که برای اثبات آن درخواست تامین دلیل می شود.
۳ – اوضاع و احوالی که موجب درخواست تامین دلیل شده است.
ماده ۱۵۲ – دادگاه طرف مقابل را برای تامین دلیل احضار می نماید ولی عدم حضور او مانع
از تامین دلیل نیست. در اموری که فوریت داشته باشد دادگاه بدون احضار طرف اقدام به تامین دلیل می نماید.
ماده ۱۵۳ – دادگاه می تواند تامین دلیل را به دادرس علی البدل یا مدیر دفتر دادگاه ارجاع دهد.
مگر در مواردی که فقط تامین دلیل مبنای حکم دادگاه قرار گیرد در این صورت قاضی صادرکننده
رای باید شخصا اقدام نماید یا گزارش تامین دلیل موجب وثوق دادگاه باشد.
ماده ۱۵۴ – در صورتی که تعیین طرف مقابل برای درخواست کننده تامین دلیل ممکن نباشد،
درخواست تامین دلیل بدون تعیین طرف پذیرفته و به جریان گذاشته خواهد شد.
ماده ۱۵۵ – تامین دلیل برای حفظ آن است و تشخیص درجه ارزش آن در موارد استفاده، با دادگاه می باشد.
از قانون مدنی
ماده ۴۷۶موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار میشود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد.
۴۷۷موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
۴۷۸هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند
یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۷۹عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است
و اگر عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.
ادامه قوانین مدنی
ماده ۴۸۱هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود.
ماده ۴۸۲اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب درآید مستاجر حق فسخ
ندارد و میتواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود از زمان تلف
نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود و در صورت تلف بعض آن مستاجر حق دارد اجاره
را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مالالاجاره نماید.
ادامه قانون مدنی (۲)
ماده ۴۸۴موجر نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵اگر در مدت اجاره در عین مستاجره تعمیراتی لازم آید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر
باشد مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند
از عین مستاجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است
مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ادامه قانون مدنی (۳)
ماده ۴۸هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.
ماده ۴۸۸اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد
در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود میتواند برای رفع مزاحمت
و مطالبه اجرتالمثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط میتواند به مزاحم رجوع کند.
منابع
