نشست قضایی:غرامت یا خسارت تاخیر تادیه آن را نیز مطالبه

صورت جلسه نشست قضایی با موضوع:غرامت (بهای روز) یا خسارت تاخیر تادیه آن را نیز مطالبه

پرسش

آیا خریدار در معامله بی‌اعتبار اموال غیرمنقول (منعقد شده خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد) می‌تواند علاوه بر استرداد ثمن، غرامت (بهای روز) یا خسارت تاخیر تادیه آن را نیز مطالبه کند؟

بیشتر بخوانید

• آیین‌نامه اجرایی تبصره ۸ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• آیین نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
• نظریه مشورتی جدید:اعتراض ثالث اجرایی با وجود قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳

پاسخ کلی:

بر اساس ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معامله خارج از سامانه ثبت الکترونیک اسناد فاقد اعتبار است و خریدار تنها حق استرداد عوض (ثمن) را دارد.

سه دیدگاه مطرح شده:

دیدگاه اول: (مخالف غرامت، موافق خسارت تاخیر پس از مطالبه)

• مطالبه غرامت یا بهای روز میزانی که در معامله ذکر شده است، مجاز نیست و دادگاه نمی‌تواند حکم قانون را توسعه دهد.
• اما پس از باطل شدن معامله، ثمن پرداختی تبدیل به دین بر ذمه فروشنده می‌شود.
• در صورت مطالبه دین توسط خریدار (از طریق اظهارنامه یا دادخواست) و تاخیر فروشنده در پرداخت، خسارت تاخیر تادیه مطابق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی از تاریخ مطالبه قابل دریافت است.

دیدگاه دوم: (موافق مطالبه غرامت و خسارت تاخیر)

• استرداد عوض به معنای حقوقی، شامل اصل ثمن به همراه متفرعات قانونی آن (از جمله غرامت کاهش ارزش پول) است.
• این دیدگاه به آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ و ۸۱۱ دیوان عالی کشور و قواعد حقوقی مانند غصب و ضمان درک استناد می‌کند.
• بنابراین، خریدار می‌تواند هم غرامت ناشی از کاهش ارزش پول و هم  خسارت تاخیر تادیه را مطالبه کند.

دیدگاه سوم: (مخالف هر دو)

• با توجه به صراحت ماده ۱ قانون، خریدار فقط مستحق دریافت همان مبلغ اسمی مندرج در قرارداد است.
• هیچ حقی برای دریافت غرامت یا خسارت تاخیر تادیه (حتی پس از مطالبه) وجود ندارد.
• تنها پس از صدور حکم قطعی مبنی بر استرداد ثمن و امتناع محکوم‌علیه از اجرا، می‌توان خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت حکم را مطالبه کرد.

نتیجه‌گیری از نشست:

در حالی که تمامی اعضا بر بی‌اعتباری معامله و حق استرداد ثمن توافق دارند، در مورد مطالبه غرامت (بهای روز) و خسارت تاخیر تادیه اختلاف نظر وجود دارد. دیدگاه‌های اول و دوم با استناد به قواعد عمومی مسئولیت مدنی، مطالبه خسارت تاخیر تادیه را پس از مطالبه دین ممکن می‌دانند، اما دیدگاه سوم به طور کلی آن را مردود می‌شمارد. نظر نهایی در هر پرونده به استناد  قاضی رسیدگی‌کننده بستگی خواهد داشت.

 حقوقی تایمز