حق حبس مستأجر تا زمان دریافت کامل ودیعه
سیده فرشته حسینی، وکیل دادگستری و عضو کانون وکلای دادگستری مرکز، با بررسی ابعاد حقوقی استرداد ودیعه اجاره، تأکید کرد که مستأجر تا زمان دریافت کامل مبلغ ودیعه، حق حبس دارد و ملزم به تخلیه نیست، مگر اینکه موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند. همچنین موجر به هیچعنوان حق ندارد بهطور یکجانبه و خودسرانه مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند و باید برای مطالبه خسارت، دادخواست تقدیم دادگاه کند.
اقدامات قانونی مستأجر در صورت امتناع موجر از استرداد ودیعه
- به محض پایان مدت قرارداد اجاره و امتناع موجر از استرداد ودیعه، نخستین اقدام قانونی مستأجر، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است،
- مستأجر باید در متن اظهارنامه صراحتاً اعلام کند که مدت قرارداد منقضی شده، ملک تخلیه و آماده تحویل است و از موجر دعوت کند که در تاریخ و ساعت مشخصی جهت تحویل گرفتن کلید و همزمان، پرداخت ودیعه اقدام کند. این اقدام، تاریخ دقیق مطالبه رسمی را جهت مطالبه خسارت تأخیر تأدیه مستند میسازد.
بیشتر بخوانید
حق حبس مستأجر و زوال آن با تودیع ودیعه در صندوق دادگستری
- با استناد به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، : تخلیه ملک و استرداد ودیعه، تعهدات متقابل و همزمان هستند و مستأجر حق حبس دارد تا زمان تودیع وجه توسط موجر، ملزم به تخلیه نیست.
- اما اگر موجر ودیعه را به صندوق دادگستری تودیع کند و قبض آن را به مرجع اجرا ارائه دهد، حق حبس مستأجر زایل میشود.
ممنوعیت کسر خودسرانه ودیعه بابت خسارت ادعایی
- موجر به هیچعنوان حق ندارد بهطور یکجانبه مبلغی را بابت خسارت ادعایی از ودیعه کسر کند،
- موجر باید همزمان با تودیع کل مبلغ ودیعه در صندوق دادگستری، دادخواست مطالبه خسارت خود را تقدیم دادگاه کند.
- اجرای احکام صرفاً به میزان مبلغ مورد ادعا در دادخواست از پرداخت وجه به مستأجر خودداری میکند و پس از رسیدگی و صدور حکم قطعی، طلب موجر را کسر میکند.
بیشتر بخوانید
- همه چیز درباره شاهد قرارداد اجاره
- نکاتی درباره قراردادهای اجاره خانه
- خلاصه قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها
دادخواست مطالبه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه
- خواسته حقوقی مستأجر، دادخواست مطالبه وجه ودیعه به انضمام خسارت تأخیر تأدیه و خسارات دادرسی است،
- مبنای محاسبه خسارت تأخیر تأدیه، رأی وحدت رویه شماره ۸۵۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور مصوب ۱۴۰۳/۰۵/۱۶ است که بر اساس تناسب تغییر شاخص سالانه بانک مرکزی از تاریخ مطالبه/تخلیه تا زمان پرداخت واقعی محاسبه میشود.
توصیههای کاربردی برای مستأجران
- ارسال اظهارنامه رسمی بلافاصله پس از انقضای قرارداد،
- ثبت درخواست تامین دلیل در صورت عدم همکاری موجر برای تحویل گرفتن ملک،
- تودیع کلید در شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح و دریافت قبض آن، و سپس طرح دادخواست مطالبه وجه ودیعه و خسارت تأخیر تأدیه.
- مستأجران از تحویل دادن کلید بدون دریافت رسید مکتوب یا بدون تودیع رسمی، امضای فرم تسویهحساب کامل پیش از دریافت واقعی پول، و سکونت بدون مجوز در ملک پس از تودیع وجه توسط موجر، خودداری کنند.
ضمانت اجرای مطالبه اجارهبهای بیش از سقف مقرر
- به موجب ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳، در صورتی که موجر بیش از سقف مجاز مقرر دریافت کند، مستأجر میتواند نسبت به مطالبه و استرداد وجوه اضافهپرداختی تا پنج سال پس از پرداخت اقدام کند.
- سقف یکسان ۲۵ درصدی در سال ۱۴۰۵ ناظر بر تمدید قرارداد مستأجر موجود است و در قراردادهای جدید، ضوابط مصوب شورای مسکن استان مربوط باید بررسی شود.
حقوقی تایمز
