در پی افزایش نرخ اجارهبها، کاهش قدرت خرید خانوارها و شرایط ویژه اقتصادی ناشی از جنگ تحمیلی سوم، سران سه قوه با هدف حمایت از مستأجران، مصوبهای ویژه درباره تمدید خودکار قراردادهای اجاره املاک مسکونی تصویب کردند. این مصوبه یکی از مهمترین تصمیمات حمایتی بازار مسکن در سال ۱۴۰۵ محسوب میشود و آثار قابل توجهی بر روابط حقوقی موجر و مستأجر دارد.
مطابق این مصوبه، در بسیاری از موارد، صرف پایان مدت قرارداد اجاره، موجب پایان رابطه استیجاری نخواهد شد و مستأجر میتواند با رعایت شرایط مقرر، قرارداد خود را برای یک سال دیگر تمدید کند.
مقالات مرتبط(شرط معافیت کامل از مالیات بر اجاره– نحوه شکایت مستاجران از افزایش اجارهبها– نقدی بر مصوبه تمدید خودکار اجاره املاک مسکونی– استثنائات تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵– تمدید خودکار قراردادهای اجاره املاک مسکونی با سقف ۲۵ درصد– همه چیز درباره شاهد قرارداد اجاره– خلاصه قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها– الزامات قانونی تنظیم قرارداد اجاره– درخواست تامین دلیل برای فسخ عقد اجاره–تبعات حقوقی اجاره کارت بانکی– نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری به علت تاخیر در پرداخت اجاره بها – نمونه دادخواست تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری )
در این مقاله، به زبان ساده اما با تحلیل حقوقی مطالب زیر را بررسی میکنیم :
- مبنای قانونی تمدید خودکار قرارداد اجاره
- چه قراردادهایی مشمول تمدید خودکار هستند؟
- سقف قانونی افزایش اجارهبها
- چهار استثنای قانونی تمدید خودکار قرارداد اجاره
- بهترین راه مطالبه حق تمدید؛ ارسال اظهارنامه رسمی
- نمونه اظهارنامه
- نتیجهگیری
- سوالات متداول
مبنای قانونی تمدید خودکار قرارداد اجاره
مصوبه سران قوا مقرر کرده است:
تمام قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستأجر، به مدت یک سال و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد اجارهبها و مبلغ ودیعه تمدید خواهند شد.
این حکم جنبه آمره دارد و در راستای حمایت از مستأجران وضع شده است؛ بنابراین اصل بر تمدید قرارداد است، نه تخلیه ملک.
چه قراردادهایی مشمول تمدید خودکار هستند؟
قرارداد زمانی مشمول این مصوبه خواهد بود که شرایط زیر را داشته باشد:
موضوع قرارداد، ملک مسکونی باشد.
تاریخ پایان قرارداد از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ باشد.
مستأجر درخواست تمدید قرارداد را بوسیله ارسال اظهارنامه رسمی به موجراعلام کند.
قرارداد اجاره باید از طریق سامانه خودنویس ثبت و دارای کد رهگیری باشد.
در صورت تحقق این شرایط، قرارداد برای مدت یک سال دیگر ادامه خواهد یافت.
سقف قانونی افزایش اجارهبها:
یکی از مهمترین بخشهای این مصوبه، تعیین سقف افزایش اجاره است.
بر اساس تصمیم سران قوا:
افزایش اجارهبهای ماهانه حداکثر ۲۵ درصد است.
افزایش مبلغ ودیعه (قرضالحسنه) نیز نباید از ۲۵ درصد تجاوز کند.
هرگونه توافق یا مطالبه بیش از این میزان، در صورت شمول مصوبه، میتواند
قابل اعتراض و پیگیری قضایی باشد.
چهار استثنای قانونی تمدید خودکار قرارداد اجاره
وزارت راه و شهرسازی چهار مورد را به عنوان استثنای قانونی اعلام کرده است که در صورت تحقق هر یک، موجر میتواند از تمدید قرارداد جلوگیری کند.
1. اخذ پروانه تخریب، بازسازی یا تعمیرات اساسی
اگر مالک دارای پروانه معتبر برای تخریب، نوسازی یا انجام تعمیرات اساسی باشد، تمدید قرارداد الزامی نخواهد بود.
۲. انتقال رسمی مالکیت
چنانچه ملک با سند رسمی به شخص دیگری منتقل شده باشد، مالک جدید میتواند مطابق قانون نسبت به حقوق خود اقدام کند.
۳. نیاز شخصی مالک
در صورتی که مالک یا افراد تحت تکفل وی واقعاً به ملک مورد اجاره برای سکونت نیاز داشته باشند، این موضوع از موارد استثنای قانونی محسوب میشود.
۴. تخلفات مستأجر
عدم پرداخت اجارهبها
نقض تعهدات قراردادی
استفاده غیرمجاز از ملک
ایراد خسارت به ملک
انتقال منافع برخلاف قرارداد
در این موارد، مستأجر از حمایت مصوبه برخوردار نخواهد بود.
بهترین راه مطالبه حق تمدید؛ ارسال اظهارنامه رسمی
اگرچه قانون، ارسال اظهارنامه را شرط اجرای مصوبه قرار نداده است، اما از منظر حقوقی، ارسال اظهارنامه مهمترین اقدام مستأجر برای حفظ حقوق خود محسوب میشود.
اظهارنامه رسمی مزایای متعددی دارد، از جمله:
اثبات درخواست تمدید در زمان مناسب
جلوگیری از انکار یا اختلافات بعدی
ایجاد دلیل مکتوب برای ارائه در دادگاه
اثبات حسن نیت مستأجر در اجرای قانون
در عمل نیز بسیاری از وکلای دادگستری توصیه میکنند مستأجر پیش از پایان مدت قرارداد، درخواست تمدید را از طریق اظهارنامه رسمی به موجر ابلاغ کند
نمونه اظهارنامه
در پایان یک نمونه از اظهارنامه تمدید خودکار قرارداد اجاره که توسط تیم تخصصی موسسه حقوقی نوران وکیل تنظیم شده را برای شما عزیزان قرار داده ایم:
اظهارکننده: ( مشخصات وکدملی مستاجر)
مخاطب : (مشخصات وکدملی موجر)
موضو ع اظهارنامه : درخواست تمدید خودکار قرارداد اجاره بر اساس مصوبه سران قوا
با سلام و احترام
احتراما به استحضار می رساند، اینجانب ………… با استنادا به ماده ۱۵۶قانون آیین دادرسی مدنی ، به شما مخاطب محترم ………………… به طور رسمی موارد ذیل اعلام می گردد:استناد بهمصوبه فوق الذکر که به منظور حمایت از اقشار آسیبپذیر در شرایط کنونی اقتصادی و با عنایت به وقوع جنگ تحمیلی سوم به تصویب رسیده است، کلیه قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود، در صورت تقاضای مستأجر، به مدت یک سال از تاریخ انقضای قرارداد و با افزایش حداکثر ۲۵ درصد اجارهبها و قرضالحسنه مربوطه ، در تمامی نقاط کشور تمدید میگردد . حال با عنایت به اینکه مدت قرارداد اجاره اینجانب در تاریخ ۱۴۰۵/۵/۳۱ به پایان میرسد و با توجه به شرایط فوقالذکر، رسماً درخواست تمدید خودکار قرارداد اجاره را به مدت یک سال دیگر دارم .خواهشمند است ظرف مهلت قانونی، نسبت به این درخواست تعیین تکلیف و نتیجه را به اینجانب اعلام فرمایید. در صورت عدم پاسخگویی یا مخالفت با تمدید خارج از چارچوب مصوبه، ناچار به پیگیری حقوقی از طریق مراجع ذیصلاح خواهم بود.
باتشکر وتجدید احترام
نتیجهگیری
مصوبه سران قوا درباره تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵، یکی از مهمترین مقررات حمایتی حوزه روابط موجر و مستأجر محسوب میشود.
بر اساس این مصوبه:
مستأجر حق درخواست تمدید یکساله قرارداد را دارد.
سقف افزایش اجارهبها و ودیعه ۲۵ درصد است.
صرف پایان مدت قرارداد، مجوز تخلیه محسوب نمیشود.
تنها چهار استثنای قانونی امکان جلوگیری از تمدید را فراهم میکند.
ارسال اظهارنامه رسمی بهترین روش برای حفظ حقوق مستأجر است.
دریافت اجارهبهای بیش از سقف قانونی، قابل پیگیری قضایی خواهد بود..
سوالات متداول
۱-آیا تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵ اجباری است؟
در صورت درخواست مستأجر و نبود استثنائات قانونی، بله؛ قرارداد به مدت یک سال تمدید میشود.
۲-سقف افزایش اجارهبها چقدر است؟
حداکثر ۲۵ درصد نسبت به اجارهبها و ودیعه قرارداد قبلی.
۳-آیا ارسال اظهارنامه الزامی است؟
الزام قانونی ندارد، اما بهترین دلیل برای اثبات درخواست تمدید قرارداد در مراجع قضایی است.
۴-در چه مواردی مالک میتواند از تمدید قرارداد جلوگیری کند؟
فقط در چهار مورد:
تخریب یا نوسازی
انتقال رسمی ملک
نیاز شخصی مالک
تخلف مستأجر
۵-آیا این مصوبه شامل واحدهای تجاری نیز میشود؟
خیر. این مصوبه صرفاً ناظر بر املاک مسکونی است.
۶-ایا موجر میتواند به دلیل پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه از دادگاه دریافت کند؟
پاسخ منفی است.یکی از مهمترین آثار حقوقی این مصوبه آن است که انقضای مدت اجاره به تنهایی مجوز تخلیه محسوب نمیشود.بر همین اساس، مراجع قضایی مکلف شدهاند از صدور حکم یا دستور تخلیه صرفاً به علت پایان یافتن مدت قرارداد خودداری کنند؛ مگر آنکه یکی از موارد استثنایی قانون وجود داشته باشد.
۷-اگر موجر بیش از ۲۵ درصد اجاره مطالبه کند چه باید کرد؟
در صورتی که موجر برخلاف مصوبه، مبلغی بیش از سقف قانونی دریافت کند، مستأجر میتواند:دادخواست حقوقی برای استرداد مبالغ اضافی مطرح کند ودر صورت تخلف مشاور املاک، شکایت خود را در سازمان تعزیرات حکومتی ثبت نماید.تا پنج سال پس از پرداخت نیز حق مطالبه مبالغ مازاد را خواهد داشت.این ضمانت اجرا با هدف جلوگیری از افزایش غیرقانونی اجارهبها پیشبینی شده است.
منابع
قانون ایین دادرسی مدنی
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
قانون مدنی
