نوران وکیل > امور ملکی > وکیل ملکی (وکالت در امور اموال غیرمنقول)
وکیل ملکی (وکالت در امور اموال غیرمنقول)

وکیل ملکی (وکالت در امور اموال غیرمنقول)

دراین مقاله کوتاه قصد داریم به موضوع اموال غیرمنقول و دعاوی مربوط به املاک و وکالت و  وکیل ملکی که بخش مهم و قابل توجهی از پرونده های مطروحه در دادگاه ها به این دعاوی اختصاص دارد را بررسی کنیم. در این مقاله موضوعات ذیل بررسی می شود:

مفهوم قانونی املاک یا اموال غیرمنقول

مطابق مواد ۱۲ تا ۱۸ قانونی مدنی می توان اموال غیر منقول را به چهار دسته کلی تقسیم نمود:

۱- اموالی که ذاتا غیر منقولند. زمین و ملک و اراضی به طور کلی جزء این نوع اموال غیرمنقول می باشند.

۲- اموالی که به وسیله عمل انسان غیرمنقولند.اموالی مثل ابنیه، اسیا، لوله های آب و گاز، مطلق اشجار ونهال ، ثمره درختان و حاصل زمین کشاورزی مادام که چیده و درو نشده باشد و…. این اموال ذاتا منقولند ولی چون در زمین یا ساختمان بکار رفته اند و نقل انها ازمحل خود موجب نقض یا خرابی در خود آنها یا در محل انها می شود غیرمنقول محسوب می شوند.

۲- اموالی که در حکم غیرمنقولند. مطابق ماده ۱۷ قانون مدنی تجهیزات ، وسایل و به طور کلی هر مال منقولی که برای استفاده ازعمل زراعت لازم بوده(ادوات کشارزی ، تلمبه  و تخم زراعت و…) واین اموال فقط برای امر زراعت تخصیص شده باشد، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک محسوب شده و در حکم اموال غیرمنقول هستند.

۴ -اموال غیرمنقول تبعی. مقصود از اموال غیرمنقول تبعی اموالی است که، به تبعیت از اموال غیرمنقول ، غیرمنقول به شمار می آیند. مثل حق انتفاع از ملک در حق عمری و سکنی ، حق ارتفاق نسبت به ملک غیر در حق عبور و حق مجری ودعاوی راجع به اموال غیرمنقول از قبیل خلع ید ، تخلیه عین مستاجره ،مطالبه اجرت المثل و خسارت وارده به ملک و…

مقاله مرتبط: درخواست صدور تحریر ترکه متوفی

مراحل ثبت یک ملک برای دریافت سند رسمی

برای ثبت یک ملک مطابق مواد ۹ تا ۱۴ قانون ثبت املاک باید هشت مرحله را طی نمود. مدت زمان تقریبی جهت صدور سند رسمی برای یک ملک بین ۴ ماه الی۶ ماه می باشد. حال در ذیل مراحل هشتگانه را به صورت مختصر بیان می کنیم:

مرحله اول: انتشار آگهی ثبت عمومی طبق ماده ۹قانون ثبت . اولین آگهی که به منظور ثبت املاک توسط اداره ثبت منتشر می شود ، آگهی ثبت عمومی نام دارد .این آگهی فقط برای یک بار منتشر می شود .دراین آگهی محدوده محلی ملک ثبت آن صورت می گیرد.

مرحله دوم: انتشار آگهی ثبت مقدماتی طبق ماده ۱۰ قانون ثبت. این آگهی  در ظرف ۳۰ روز سه مرتبه در اول و پانزدهم و سی ام ماه منتشر می شود .در آگهی قید شود که از تاریخ نشر اولین آگهی شماره گذاری پلاک کوبی و تسلیم اظهار نامه در محل انجام می شود وبه مالکان اخطار می شود که حد اکثر ظرف مدت ۶۰ روز از تاریخ اولین انتشارآگهی با تسلیم اظهارنامه به ثبت محل درخواست نماید .

مرحله سوم : تعیین پلاک و شماره برای ملک است. مأمورین ثبتی، برای ملک، پلاک ( اصلی و فرعی) تعیین می کنند. مطابق مواد ۵ و ۶ آیین نامه قانون ثبت هویت املاک باپلاک است.به عبارت دیگر برای استعلام ازملکی با نام مالک به ملک نمی رسیم بلکه با پلاک به نام مالک و مشخصات ملک می رسیم.

مرحله چهارم: توزیع اظهارنامه یا تقاضای ثبت بین مالکین است. مأمورین ثبت پلاک املاک را تعیین می کنند و به مالک یا مالکین آن پلاک، یک فرم درخواست ثبت، تحویل می دهند که این فرم اظهار نامه نامیده می شود. مالکین، قائم مقام قانونی آنها(ورثه و ولی ، قیم متولی، امین ، وکیل)می توانند اظهارنامه دهند.اظهارنامه باید حاوی اطلاعات کامل ملک ، حقوق عینی ملک و حقوقی که ملک نسبت به املاک مجاور دارد باشد و دراظهارنامه سهام مالکیت باید به دانگ سهم مشخص شود سایراصطلاحات محلی نیز باید به سهم و دانگ مشخص شود.

مرحله پنجم: عودت (برگرداندن) فرم تکمیل شده اظهارنامه به اداره ثبت است. اظهارنامه یا تقاضای ثبت باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ نشراولین آگهی به ضمیمه مدارک مالکیت به اداره ثبت داده شود. این عمل در اصطلاح حقوق ثبتی تقاضای ثبت ملک گفته می شود. اگر مالکان اظهار نامه را مسترد ننمایند پلاک ثبتی آنها به عنوان مجهول المالک معرفی می گردد.

مرحله ششم: انتشار آگهی نوبتی .(طبق ماده ۱۱ قانون ثبت ) بعد از ۹۰ روز از تاریخ انتشار آگهی اول ،اداره ثبت موظف است اسامی کسانی که درخواست ثبت، کرده اند و مشخصات ملکی که نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله ۳۰ روز یعنی در اول و آخر ماه در روزنامه کثیرالانتشار محل وقوع ملک آگهی کند. به این آگهی آگهی نوبتی گفته می شود.در آگهی نوبتی حقوق ارتفاقی( حق مجری و حق عبور) ملک درج نمی گردد و فقط نام مالکین پلاک و مشخصات ملک طبق اظهارنامه درج می گردد.

مرحله هفتم: آگهی تحدید حدود :در آگهی تحدید حدود، روز تحدید حدود  تعیین ، می شود. این آگهی پس از نشر اولین آگهی نوبتی و یک بار منتشر می شود و فاصله انتشار آگهی تحدیدی تا روزتحدید حدود از ۲۰ روز کمتر و از ۶۰ روز نباید بیشتر باشد.این آگهی برای اطلاع به مجاورین املاک است که آنها در موقعی که ملک باید تحدید حدود یا تعیین حدود شود حضور داشته باشند و بر روند تثبیت مالکیت مستدعی ثبت نظارت داشته باشند . کسانی که علاوه بر مجاورین نسبت به ملک نیز حق ارتفاق دارند باید در زمان تحدید حدود حضور یابند .

لازم به ذکر است هر کس نسبت به عملیات تحدید حدود وحقوق ارتفاقی ملکی که درخواست ثبت شده،اعتراض داشته باشد می تواند ظرف یک ماه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود اعتراض کند.

مرحله هشتم: تحدید و تعیین حدود. تحدید حدود ملک توسط دو مامور ثبتی نماینده و نقشه بردار صورت می گیرد .بر اساس آگهی تحدیدی و در روز مقرر در آگهی مالک ، مجاورین و صاحبان حقوق ارتفاقی و نمایندگان ثبت در محل حاضر و ضمن ترسیم نقشه ملک صورت مجلسی دال بر وضعیت موجود ملک تهیه و به امضای حاضرین می رسد.

برای ثبت یک ملک مطابق مواد ۹ تا ۱۴ قانون ثبت املاک باید هشت مرحله را طی نمود. انتشار آگهی ثبت عمومی, انتشار آگهی ثبت مقدماتی,توزیع اظهارنامه یا تقاضای ثبت بین مالکین, عودت (برگرداندن) فرم تکمیل شده اظهارنامه, انتشار آگهی نوبتی, آگهی تحدید حدود, تحدید و تعیین حدود

تاثیر ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه ششم توسعه کشور مصوب ۱۳۹۵ بردعاوی اموال غیرمنقول ثبت شده

با وضع قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ ثبت اسناد در خصوص تمامی عقود و معاملات راجع به عین و منافع اموال غیرمنقول, اجباری شد و تشریفات و مقررات ویژه ای برای ثبت اسناد و املاک وضع گردید؛ به گونه ای که در مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت, صریحا بر لزوم ثبت اسناد ناظر بر معاملات غیرمنقول تأکید شده است. طبق ماده ی ۴۸ این قانون, سندی که درخصوص اموال غیرمنقول به ثبت نرسیده باشد (سند عادی), در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. به بیان دیگر, بر اساس قانون ثبت, اسناد عادی از لحاظ قدرت اثباتی, قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. اما با تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵(و درج عبارت  ” مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است ” توسط شورای نگهبان ) و نظریه فقهی مورخ ۴/۸/۱۳۹۵ شورای نگهبان ، اسناد عادی که ادله و قرائن قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها موجود باشد در مقابل اسناد عادی  دارای اعتبار شده است.

به هر حال باید در خصوص دعاوی اموال غیرمنقول ثبت شده ( دارای سابقه ثبت) و اموال غیرمنقول ثبت نشده باید قائل به تفکیک شد.در خصوص اموال ثبت نشده با توجه به تمامی ادله دعوا از جمله شهادت شهود می توان مالکیت و انتقال این اموال را در دادگاه ثابت نمود. اما در خصوص اموال غیرمنقول ثبت شده قضیه کمی پیچیده می باشد. تا قبل از تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات بیع  به استناد بیع نامه عادی یا بیع شفاهی را قابل استماع و پذیرش نمی دانستند. چون مطابق قانون ثبت معاملات  املاک ثبت شده حتما باید با سند رسمی صورت گیرد. ولی در حال حاضر با تصویب ماده ۶۴قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ اثبات مالکیت اموال غیر منقول  دارای سابقه ثبتی را با هر نوع دلیل شرعی( مثل شهادت شهود) ممکن ساخته و محاکم دادگستری ملزم به پذیرش و رسیدگی به اینگونه دعاوی خواهند بود.

متن ماده ۶۲ – کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌ شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این ‌گونه معاملات باید به ‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند ” مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است ” در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.

مقالات مرتبط: نمونه لایحه اعلام ورود و مطالعه پرونده از جانب وکیل و همچنین نمونه لایحه استعفا و عزل وکیل در پرونده قضایی

دادگاه صالح در دعاوی املاک

در امور مدنی اصل بر صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده است.به عبارت دیگر دردعاوی حقوقی باید دادخواست  دردادگاهی مطرح شود که طرف مقابل( خوانده) در آن حوزه اقامت داشته باشد. اما در موارد دعاوی  اموال غیرمنقول این اصل رعایت نمی شود. مستنبط از ماده ۱۸ قانون مدنی و ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول از جمله  خلع ید ، تخلیه عین مستاجره ، مطالبه اجرت المثل و خسارت وارده به املاک ، دعوای مالکیت ، الزام به تسلیم ، الزام به تنظیم سند رسمی ، دعاوی ثبتی املاک ، دعوای افراز و تفکیک و…باید دردادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

بر همین اساس برای طرح دعاوی که مربوط به املاک است باید به  دادگاه صالح یعنی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه نمود.

خدمات حقوقی موسسه نوران وکیل در زمینه دعاوی ملکی

موسسه حقوقی نوران وکیل با تیم تخصصی خود که متشکل از وکلای دادگستری و حقوقدانان با تجربه  است ، در حوزه املاک راهکارهای قانونی و حرفه ای را برای شما عزیزان پیشنهاد می دهد.وکیل ملکی باید در حوزه حقوق خصوصی صاحب تخصص باشد و در حقوق قراردادها مخصوصا قراردادهای ملکی  نیز حرف های برای گفتن داشته باشد .

دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می شوند. در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می شود. از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می گیرند.

خدمات موسسه حقوقی نوران وکیل در زمینه دعاوی املاک را می توان به صورت مختصر در ذیل مشاهده کرد:

۱- تنظیم اظهارنامه و دادخواست مناسب با رعایت ضوابط قانونی دعاوی ملکی – ثبتی و نیز تنظیم لایحه حرفه ایی با ترفند های ظریف حقوق ثبت در پیشبرد روند پرونده نقش به سزایی دارد. لازم به ذکر است، تنظیم اظهارنامه، دادخواست و لایحه این دعاوی ، توسط تیم متخصص وکلای پایه یک موسسه حقوقی نوران وکیل انجام می گیرد.

۲- معرفی وکیل دارای پروانه رسمی وکالت دادگستری در تمام نقاط کشور عزیزمان ایران

با توجه به رشد قارچ گونه موسسات حقوقی فاقد صلاحیت قانونی و حقوقی در دهه اخیر ،شاهد آن هستیم که افراد سودجو و شیادی در قالب این موسسات، پول و اموال مردم را با دادن وعده های واهی به یغما برده اند.

لذا موسسه حقوقی نوران وکیل این مهم را وظیفه خود دانسته که” بدون دریافت هیچ گونه مبلغی ” از شما عزیزان با معرفی وکلای مجرب و متخصصِ کانون وکلا و مرکز مشاوران از کلانشهرهای: از جمله اهواز ،تهران، شیراز و…آمادگی ارائه کلیه خدمات حقوقی در بستری امن و شفاف به تمام هموطنان عزیز را دارد.

*منابع*

اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در google
اشتراک گذاری در whatsapp
اشتراک گذاری در telegram
اشتراک گذاری در email