تحت چه شرایطی فسخ بیع از جانب فروشنده پذیرفته است؟ به‌عبارت دیگر فروشنده می‌تواند اقدام به فسخ (قرارداد) معامله خریدوفروش کند؟ شرط سه روز برای فسخ قرارداد چیست؟ اگر شما ملکی را فروخته‌اید و خریدار از پرداخت ثمن (پول, مبلغ, وجه) امتناع می‌ورزد ما در این مقاله, یک نمونه دادخواست فسخ عقد بیع (قرارداد معامله خریدوفروش) به علت خیار تأخیر ثمن به همراه توضیح نکات کلیدی و کاربردی برای شما سروران تدارک دیده‌ایم. ( در صورت عدم آشنایی با انواع درخواست‌های حقوقی: تفاوت دادخواست, لایحه و شکوائیه را در این مقاله بخوانید). همچنین اگر به دنبال دریافت خسارت تاخیر در پرداخت طلب هستید, خواندن این مقاله را توصیه می‌کنیم.
- تعریف حقوقی خیار تأخیر ثمن
- شرایط ایجاد خیار تأخیر ثمن از جانب فروشنده
- ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ بیع (معامله خرید و فروش) قبل از تقدیم دادخواست
- نمونه دادخواست تأیید فسخ بیع از جانب فروشنده به علت خیار تأخیر ثمن
- اصطلاحات حقوقی کار رفته
- قوانین و مقررات مرتبط با فسخ بیع قرارداد خریدو فروش از جانب فروشنده و خیار تأخیر ثمن
تعریف حقوقی خیار تأخیر ثمن
مطابق مادهٔ ۴۰۲ قانون مدنی، اگر فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت مشخص نکرده باشند، در صورتی که در ظرف سه روز از تاریخ معامله بگذرد و خریدار ثمن (وجه مورد توافق) را نپردازد و فروشنده هم کالا را در اختیار وی نگذاشته باشد، فقط فروشنده حق خواهد داشت معامله را فسخ کند. به این نوع خیار که مختص بایع (فروشنده) است خیار تأخیر ثمن گفته می‌شود.
لازم به ذکر است مطابق ماده ۴۰۳ قانون مدنی اگر فروشنده به هر شکلی از اشکال مطالبه *ثمن نماید مثلاً اظهارنامه‌ای مبنی بر مطالبه ثمن ارسال کند یا شخصی را جهت مطالبه ثمن به خریدار ارسال کرده باشد. دراین حالت با توجه به اوضاع و احوال معلوم گردد که مقصود وی التزام به بیع بوده است خیار تأخیر ثمن عملاً ساقط شده و دیگر حق فسخ نخواهد داشت.
شرایط ایجاد خیار تأخیر ثمن از جانب فروشنده
با توجه به مواد ۴۰۲ و ۴۰۸ قانون مدنی برای ایجاد و اعمال خیار تأخیر ثمن شرایطی لازم است. این شرایط عبارت‌اند از:
– این خیار مختص بایع (فروشنده) است و فقط در عقد بیع (قرارداد معامله خریدو فروش) کاربرد دارد.
– جنس مورد معامله یا همان *مبیع، باید *عین معین (مانند این خودروی پژو پارس مدل ۱۴۰۰ با پلاک انتظامی…..) یا *درحکم معین باشد. پس اگر *مبیع کلی فی الذمه باشد (یعنی جنس، برای خریدار قابل رویت نبوده وتنها در ذمه بایع – فروشنده – باشد.) این خیار قابل اعمال نیست.
– حال بودن عقد بیع. یعنی تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع وعده دار و دارای مهلتی نباشد.
– پایان مدت ۳ روز از تاریخ انعقاد عقد. اصولاً تا قبل از پایان مدت ۳ روزه، فروشنده حق فسخ ندارد مگر آنکه مطابق ماده ۴۰۹ قانون مدنی مبیع از چیزهایی باشد که در کمتر از سه روز، فاسد و یا کم قیمت می‌شود (مثل غذا، گل تزئینی و…) ابتدا خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا کسر قیمت می‌گردد.
– عدم پرداخت تمام ثمن (پول) توسط خریدار. لازم به ذکر است مطابق ماده ۴۰۷ قانون مدنی اگر خریدار قسمتی از ثمن را به فروشنده پرداخت کند خیار تأخیر ثمن قابل اجرا بوده و فروشنده حق فسخ بیع را خواهد داشت.
– عدم تسلیم تمام مبیع توسط فروشنده. با این حال تسلیم قسمتی از مبیع توسط او مانع تحقق و اجرای خیار تأخیر ثمن نیست.
لازم به ذکر است مطابق ماده ۴۰۴ قانون مدنی هرگاه بایع (فروشنده) در ظرف سه روز از تاریخ بیع، تمام مبیع را تسلیم مشتری (خریدار) کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع (فروشنده) بدهد دیگر بایع (خریدار) خیار فسخ نخواهد داشت.
ارسال اظهارنامه مبنی بر فسخ بیع (معامله خرید و فروش) قبل از تقدیم دادخواست
به موجب ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی هرکس می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه ازدیگری مطالبه نماید. بر همین اساس چون عمل فسخ با اراده یک طرف عقد محقق می‌شود. توصیه موسسه حقوقی نوران وکیل این است که جهت اعمال حق فسخ توسط فروشنده، بهتر است اراده خود را مبنی بر اعلام فسخ عقد بیع به علت خیار تأخیر ثمن، با ارسال اظهارنامه به خریدار – که نوعی اعلام رسمی است- اعلام نموده تا بعد از ثبت دادخواست مطالبه در یکی از دفاتر خدمات قضایی بتواند به آسانی تأیید فسخ بیع را در دادگاه ثابت نماید.
نمونه دادخواست مرتبط: دادخواست فسخ قرارداد و مطالبه وجه
نمونه دادخواست
حال در پایان برای بازدیدکنندگان گرامی یک نمونه دادخواست تأیید فسخ عقد بیع ملک به علت خیار تأخیر ثمن از جانب (بایع) – تنظیم شده توسط موسسه حقوقی نوران وکیل – را جهت استفاده در پرونده‌های مشابه آماده نمودیم. این نمونه دادخواست تنها یک نمونه از دادخواست‌های فسخ عقود بوده و در صورت نیاز به تنظیم انواع دادخواست حرفه‌ای و تخصصی و سایر اوراق قضایی، تنها کافیست از طریق ایمیل یا مشاوره آنلاین با ما در ارتباط باشید تا تیم حقوقی موسسه نوران وکیل، دادخواست مورد نظر را تنظیم و برای شما ارسال کنند.
نمونه دادخواست تأیید فسخ بیع از جانب فروشنده به علت خیار تأخیر ثمن
خواهان:…………
اقامتگاه: ……
شماره ملی: ……..
شماره تماس:…….
خوانده:………
اقامتگاه: ……..
شماره ملی: ………
شماره تماس:……… …
خواسته:
۱-صدور حکم بر تأیید فسخ معامله و بیع نامه مورخ….. به علت خیار تأخیر ثمن مقوم بر…. با احتساب کلیه خسارات دادرسی
دلایل و مستندات:
۱-رونوشت شناسنامه
۲- رونوشت بیع نامه مورخ …….
۳- استعلام ثبتی
۴-شهادت شهود
۵- اظهارنامه شماره …. مبنی بر اعلام فسخ
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه حقوقی عمومی شهرستان………………. (محل وقوع ملک)
با سلام و عرض ادب
به استحضار می‌رساند اینجانب…به موجب بیع نامه مورخ…………………یک قطعه زمین با پلاک ثبتی………………. واقع دربخش……………….. شهرستان……………… به صورت نقدی به خوانده محترم آقای………………..فروختم. حال با گذشت مدت ۵ روز از تاریخ معامله و عدم وجود اجل (حال بودن معامله) خوانده نسبت به پرداخت ثمن تا یومنا هذا اقدامی ننموده است که اینجانب در مورخ……مراتب فسخ معامله را به علت تأخیر ثمن به موجب اظهارنامه شماره….. به نامبرده اعلام نمودم (رونوشت اظهارنامه ضم دادخواست تقدیم حضور است) لیکن ایشان توجهی نکرده است.
نهایتاً اینجانب با تقدیم این دادخواست از محضر دادگاه محترم مستندا به ماده ۴۰۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی صدور حکم بر تأیید فسخ معامله و بیع نامه مورخ ………………. با احتساب کلیه خسارات دادرسی مورد استدعاست.
اصطلاحات حقوقی کار رفته
- مبیع: عین موجود در خارج (که قابل رویت و لمس باشد) ویا عین کلی در ذمه که بعنوان معوض و بانتظار دریافت عوض معلوم به طرف تملیک می‌شود. مثلاً در عقد صلح اگر دو مال مبادله شود هیچک جنبه معوض را ندارد بلکه صرفاً هریک بدل دیگر است و از همین رو عقد صلح که صرفاً یک نوع تسالم و توافق است با عقد بیع فرق می‌کند.
- ثمن: مالی که عوض مبیع در عقد بیع قرار می‌گیرد ثمن نامیده می‌شود. ثمن باید مال باشد و لازم نیست حتماً پول باشد بلکه ممکن است عین یا کلی در ذمه باشد. هرگاه در عقد بیع یکی از عوضین پول باشد عنوان ثمن را دارد.
- عین معین: چیزی مادی متمایز و مشخص را گویند. مانند این خانه با پلاک ثبتی فلان……..
- عین در حکم معین: یا عین کلی در معین نیز گفته می‌شود. مانند ۱۰۰ کیلو گندم از انبار گندم موجود معین
- مبیع کلی فی الذمه: اشیایی است که بواسطه عدد یا وزن یا مقدار مشخص می‌شود و تشخیص خارجی (فرد معین خارجی) آن‌ها در نظر گرفته نمی‌شود. مانند ۱۰۰ کیلو گندم در ذمه فروخته شود. گاهی نیز آن را عین خارجی غیر معین نیز می‌نامند.
نوع دیگری از فسخ قرارداد: همه چیز درباره فسخ ازدواج
قوانین و مقررات مرتبط با فسخ بیع قرارداد خریدو فروش از جانب فروشنده و خیار تأخیر ثمن
قانون مدنی
ماده ۴۰۲ – هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.
ماده ۴۰۳ – اگر بایع به نحوی از انحا مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود، التزام به بیع بوده است خیار او ساقط خواهد شد.
ماده ۴۰۴ – هرگاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع، تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود اگرچه ثانیاً بنحوی از انحا مبیع به بایع وثمن به مشتری برگشته باشد.
ماده ۴۰۵ – اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود خیار فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۰۶ – خیار تأخیر، مخصوص بایع است و برای مشتری از جهت تأخیر در تسلیم مبیع این اختیار نمی‌باشد.
ماده ۴۰۷ – تسلیم بعض ثمن یا دادن آن به کسی که حق قبض ندارد خیار بایع را ساقط نمی‌کند.
ماده ۴۰۸ – اگر مشتری برای ثمن، ضامن بدهد یا بایع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله، خیار تأخیر ساقط می‌شود.
ماده ۴۰۹ – هرگاه مبیع از چیزهایی باشد که در کمتر از سه روز، فاسد ویا کم قیمت می‌شود ابتدا خیار از زمانی است که مبیع مشرف به فساد یا کسر قیمت می‌گردد.
نظریه مشورتی درباره فسخ بیع از جانب فروشنده
شماره نظریه:۷/۹۷/۱۷۸۲- تاریخ نظریه: ۱۳۹۷/۰۶/۱۲ به نقل از ویکی حقوق
استعلام: الف- آیا پس از انجام مزایده در اجرای احکام و فروش مال به قیمت پایه کارشناسی به شخص ثالث با سمت خریدار با توجه به ماهیت مزایده که همان عقد بیع است آیا خریدار بعد از گذشت ۶ ماه از تاریخ مزایده می‌تواند مدعی غبن اعم از فاحش از افحش گردیده و در این خصوص طرح دعوی نماید؟ ب- چنانچه قائل به پذیرش ادعای مغبون بودن خریدار به لحاظ جاهل بودن کارشناس و ارزیاب به ارزش عرفی کالا باشیم و دعوی خریدار را نیز مورد پذیرش قرار دهیم آیا تصمیم دادگاه باید در قالب ابطال مزایده باشد تائید اعلام فسخ مزایده با توجه به ماهیت خیار غبن که با تحقق آن عقد بیع را فسخ می‌نماید؟ ج- آیا برخی خیارات عقد بیع با توجه به مفاد ماده ۴۵۶ قانون مدنی مانند (خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تأخیر ثمن، خیار شرط) که با ماهیت مزایده سازگاری ندارند را می‌توان در مورد مزایده جاری دانست یا خیر؟ د- آیا برخی دیگر از خیارات عقد بیع مانند (خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه) که با ماهیت مزایده سازگاری دارند را در مورد مزایده می‌توان اعمال نمود یا خیر؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
الف-ج-د: فروش مال از طریق مزایده، بیع تشریفاتی است. بنابراین، از یک سو تابع قواعد عمومی مربوط به معاملات است و از سوی دیگر، مقررات خاص ناظر به برگزاری مزایده نیز باید در آن رعایت شود. بنابراین در فرض سؤال، اولاً علی الاصول خیارات نیز در فروش مال از طریق مزایده قابل اعمال است و با این حال، تشخیص مصداق، بر عهده مرجع رسیدگی کننده است. ثانیاً احقاق حق مستلزم طرح دعوای مستقل و برابر مقررات مربوط است مگر آنکه مقررات خاص مربوط به برگزاری مزایده رعایت نشده باشد که در این صورت بدون نیاز به طرح دعوای مستقل، مزایده به وسیله دادگاهی که حکم زیر نظر آن اجرا می‌شود، ابطال می‌گردد.
ب: هرگاه پس از برگزاری مزایده، اظهارنظر برخلاف واقع و تبانی کارشناس موضوع بند ۹ ماده ۲۶ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری در مرجع رسیدگی کننده به تخلف انتظامی مربوط احراز شود، یا اظهار عقیده توام با سوء نیت وی برابر ماده ۳۷ همان قانون در مرجع کیفری احراز شود، به نظر می‌رسد اظهارنظر وی در ارزیابی مال توقیف شده باطل و کان لم یکن است و در حقیقت بر خلاف ماده ۱۲۸ قانون اجرای احکام مدنی مزایده از قیمتی که به ترتیب مقرر در مواد ۷۳ تا ۷۵ این قانون معین شده باشد، شروع نشده است بنابراین، مزایده مزبور نیز باطل است. ابطال مزایده پس از احراز سوء نیت کارشناس در مراجع انتظامی یا کیفری صدرالذکر، توسط دادگاهی که اجرا زیر نظر آن انجام می‌شود به عمل می‌آید و نیاز به طرح دعوای جداگانه ندارد، اما صرف اشتباه کارشناس باعث بطلان نظریه وی و در نتیجه بطلان مزایده نیست با این حال این، امر مانع طرح دعوای مقتضی در دادگاه حقوقی نمی‌باشد.
منابع
