لزوم ارائه سند رسمی در دعاوی خلع ید چه آثار و نتایجی دارد؟ به‌موجب رای وحدت رویه ی شماره ۶۷۲_۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور《خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از مال غیرمنقول قبل از اثبات و احراز مالکیت قابلیت استماع نداشته است.》صدور این وحدت رویه موجب شده که محاکم استماع دعوای خلع ید را منوط احراز مالکیت از طریق ارائه سند رسمی اعم از سند رسمی ثبتی یا رای قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت دانسته است لذا از آثار و نتایج ارائه چنین سندی از سوی خواهان می توان احراز و اثبات مالکیت و به تبع آن پیروزی در دعوای خلع ید دانست هرچند ارائه این مدارک در پاره ای موارد با دشواری رو به رو بوده یا در کل متعذر باشد. در این مقاله موضوعات ذیل خوانده می‌شود:
- لزوم ارائه سند رسمی
- ۱. تعریف دعوای خلع ید
- ۲. خلع ید به مفهوم اعم
- ۳. در تفاوتها
- وحدت رویه ی شماره ۶۷۲_۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور
- نتیجه گیری
لزوم ارائه سند رسمی
در نظام حقوقی ایران و به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت فقط کسی که ملک به نام وی در دفتر املاک به ثبت رسیده یا به واسطه معاملات از سوی مالک به وی منتقل گردیده و این انتقال ثبت شده است مالک شناخته می شود. به دلیل مشکلاتی که در جریان ثبت اسناد و املاک وجود دارد اکثر املاک بدون ثبت باقی مانده است یا جریان ثبتی آن ناتمام باقی مانده است. همچنین در اکثر موارد انتقال ملک ثبت شده در دفتر ثبت نمی شود و انتقال صرفا به موجب مبایعه نامه عادی صورت می گیرد که این امر طرح دعوای خلع ید را با مشکلاتی رو به رو ساخته و به نوعی موجب سردرگمی و تفاوت رویه و آراء محاکم گردیده است از این رو هیات عمومی دیوان عالی کشور برای رفع این مشکل اقدام به صدور وحدت رویه در این باب نموده است در این نوشتار تلاش می شود ضمن تعریف و تبیین دعوای خلع ید و شرایط اقامه آن و تفاوت آن با سایر دعاوی تصرف ، قوانین و رویه قضایی موجود در خصوص آثار ارائه سند رسمی در این دعوا بررسی شود. معمول این است که رای وحدت رویه با ذکر ادله و توجیهات انشاء می شود و این امر در راستای لزوم مستدل و موجه بودن رای و برای هدایت حقوقی دادگاه ها می باشد.
از مقالات و دادخواست‌های مرتبط با سند رسمی, الزام به تنظیم سند رسمی خودرو توسط آخرین خریدار یا دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی هستند که خواندن آنها اطلاعات جامع‌تری در این مورد به شما ارائه می‌کند.
۱. تعریف دعوای خلع ید
خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف غیرقانونی در هر نوع مال اعم از منقول و غیر منقول است. قانونگذار در مواد ۳۰۸ به بعد قانون مدنی تحت عنوان غصب به مقررات راجع به خلع ید پرداخته است بنابراین به صورت صریح در قوانین خلع ید استفاده نشده است و منظور از خلع ید همان غصب است.
خلع ید به معنی جلوگیری از ادامه تصرف غیرقانونی در هر نوع مال اعم از منقول و غیر منقول است.
۲. خلع ید به مفهوم اعم
خلع ید به مفهوم اعم کلمه شامل:
الف) خلع ید به مفهوم اخص: در این این نوع دعوای مالکیت که همان خلع ید اصطلاحی است جهت صدور حکم علیه خوانده خواهان باید ادله متناسبی را نسبت به ملک مورد ادعا ارائه نماید.
ب) تخلیه ید: در این دعوا عدم مالکیت خوانده بر ملک و در مقابل قانونی بودن ید خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا می‌باشد لیکن خواهان ادعا می‌کند که ادامه ید خوانده بر ملک برخلاف قرارداد یا قانون بوده و باید از آن تخلیه گردد مانند تخلیه ید از عین مستاجره
ج) دعاوی تصرف: در دعاوی تصرف(تصرف عدوانی) بر خلاف دعوای خلع ید دادگاه تنها با احراز سه رکن؛ ۱.سبق تصرف خواهان، ۲.لحوق تصرف خوانده و ۳.عدوانی بودن تصرف حکم به حقانیت خواهان صادر می نماید و ارائه سند رسمی در این دعوا تنها اماره ای بر سبق تصرف می باشد.(آیین دادرسی مدنی، علی فلاح، ص۷۵)
۳. در تفاوتها
۱-۳.دعوای خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای خلع ید خواهان باید مالک باشد و اولین اقدام پس از طرح دعوا اثبات مالکیت خود می باشد اما در دعاوی تصرف(تصرف عدوانی) خواهان نیازی به اثبات مالکیت خود ندارد و مالکیت وی نیز شرط نمی باشد و تنها با اثبات سبق تصرف و لحوق تصرف خوانده کافی می باشد.
۲-۳.تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید
دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح است که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و مالک بخواهد غاصب را از ملک خود اخراج کند. اما اگر بین مالک و متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد و در قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستاجر ملک را تخلیه نکند باید علیه وی دعوای تخلیه ید مطرح نماید نه دعوای خلع ید. همچنین در مواردی که مالک اذن انتفاع از ملک خود را به دیگری داده است و بعد از آن بخواهد از اذن خود رجوع کند و متصرف به تصرفات خود ادامه دهد باید دعوای تخلیه ید اقامه نماید.
وحدت رویه ی شماره ۶۷۲_۱۳۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور
دعوایی به خواسته خلع ید از ۲۰۰ متر مربع زمین به استناد یک فقره بیع نامه عادی در شعبه سوم دادگاه عمومی …. مطرح گردید که دادگاه قرار عدم استناد دعوا را به این استناد که 《مستند خواهان صرفا به یک فقره مبایعه نامه عادی بوده است در حالی که بموجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا سابقه ثبت در دفتر املاک داشته است اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده الزامی دانسته است لذا دعوای خواهان به دلیل عدم رعایت تشریفات ثبت صرف نظر از صحت و سقم آن قابل استماع نمی باشد.》پس از اعتراض خواهان شعبه ۴ دادگاه تجدیدنظر استان رای دادگاه بدوی را با این استدلال 《با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی که قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد را نافذ و معتبر دانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین به موجب قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تسلیم و تحویل مبیع ملزم می نماید و عدم رعایت مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری می باشد نمی تواند به اراده طرفین که مبنی بر انجام معامله خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع به جهت عدم ثبت معامله برخلاف انصاف و عدالت قضایی است.》نقض و پرونده به دادگاه بدوی اعاده گردید.
خواسته دیگر خلع ید از زمین کشاورزی در شعبه ۳ دادگاه عمومی …. به استناد یک فقره مبایعه نامه عادی ثبت گردید که دادگاه با همان استدلال عدم رعایت تشریفات ثبت قرار عدم استماع صادر نمود که پس از اعتراض و ارجاع به شعبه ۵ دادگاه تجدیدنظر استان رای تجدیدنظر خواسته عیناً تایید کرده است.
این تشتت آرا موجب گردید موضوع در هیات عمومی دیوان عالی کشور جهت ایجاد وحدت رویه ی قضایی مطرح شود.
اکثریت قضات هیات عمومی دیوان عالی کشور در جلسه مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۱ ضمن ابرام رای شعبه ۵ دادگاه تجدیدنظر به شرح ذیل رای داده اند:
《خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابر مراتب و با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رای شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد و قانونی تشخیص می شود.این رای مطابق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع است.》
ملاحظه می شود اختلاف راجع به ملکی است که سابقه ثبتی نداشته است که باید مطابق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد اما چنین نشده است در هیچ یک از محاکم پذیرفته نخواهد شد آنچه محرز است این است که چنین الزام قانونی صرفاً در خصوص املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده یا در نقاطی واقع باشد که اداره ثبت اسناد و املاک در آنجا مستقر بوده و وزارت عدلیه ثبت معاملات را مقتضی بداند.(مهدی فقیهی نژاد_سمیه باباییان فردویی۱۳۸۹، ص۳۸)
ملک ثبت شده یا اصطلاح وضعیت ثبتی ملک، یعنی همه آنچه که از ابتدای ثبت ملک تا صدور سند و نقل و انتقالات و توقیف یا افراز و تفکیک پس از صدور سند اتفاق افتاده و در پرونده ثبتی آن درج شده است از ظاهر ماده ۲۱ قانون ثبت استفاده می شود و ماده ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت هم تصریح نموده است زمان ثبت ملک پس از خاتمه عملیات مقدماتی ثبت یعنی عملیاتی که اداره ثبت ملک در دفتر املاک باید انجام دهد.
پرسش اصلی که در اینجا مطرح است ارائه سند رسمی طبق وحدت رویه ی قضایی مذکور چه آثار و نتایجی خواهد داشت؟
آنچه از مفاد ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک که مقرر کرده:《همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…》 استنباط می شود ارائه سند رسمی مالکیت خواهان را ثابت و محرز می نماید همچنین بنا به نظر برخی اساتید حقوق در دعوای خلع ید احراز مالکیت خواهان بر عین یا منفعت یا حداقل منفعت از ارکان اساسی دعواست که حتما باید محرز گردد.(کاتوزیان،ص۴۸۵) شرط استماع دعوا در دادگاه ها اثبات و احراز مالکیت خواهان که با ارائه سند رسمی می باشد.
پرسش دیگر آیا دعوای خلع ید از ملک مستلزم طرح قبلی دعوای اثبات مالکیت می باشد؟
ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر کرده:《هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه دیگری است رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیت دار متوقف می شود.》به نظر برخی اساتید حقوق چنانچه رسیدگی به دعوا منوط به ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت همان دادگاه است رسیدگی متوقف نخواهد شد.(شمس، ص۴۸) از جهتی دعوای مالکیت با دعوای خلع ید مرتبط و دارای وحدت منشاء می باشد و طرح دعوای مستقل نیازمند دلیل می باشد. برخی معتقدند باید پیش از طرح دعوا یا همزمان با آن دعوای مالکیت مطرح شود که در صورت محکومیت خوانده در دعوای مالکیت دعوای خلع ید خواهان قابلیت استماع خواهد داشت.
《هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه دیگری است رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیت دار متوقف می شود.》
نتیجه گیری
در حقوق ایران باتوجه به مشکلاتی که در جریان ثبت املاک و معاملات راجع به آنها وجود دارد اکثر املاک بدون ثبت باقی مانده یا معاملات راجع به آنها در دفتر به ثبت نرسیده است و اغلب به انتقال این املاک از طریق مبایعه نامه عادی اکتفا شده است این امر موجب بروز مشکلاتی در رسیدگی دادگاهها در دعاوی، بخصوص دعوای خلع ید گردیده است و موجب صدور آراء مختلف با استنباط متفاوت از قوانین شده است این امر موجب طرح موضوع در دیوان عالی کشور و صدور رای وحدت رویه قضایی شماره ۶۷۲_۱۳۸۳/۱۰/۱ گردید. این وحدت روی ارائه سند رسمی برای طرح دعوای خلع ید را ضروری دانسته که از آثار و نتایج لزوم ارائه سند رسمی می توان اثبات مالکیت خواهان دعوای خلع ید و به تبع آن استماع دعوای وی برشمرد. گرچه وحدت رویه مذکور به راه حل قاطعی دست نیافته است، و نه تنها به اختلاف خاتمه نداده بلکه به برخی اختلافات نیز دامن زده است لذا باتوجه به این که امروزه افراد در اکثر معاملات خود اقدام به تنظیم سند عادی می نمایند و از آنجایی که این اسناد در صورت دارا بودن شرایط قانونی معتبر بوده و قابلیت استناد دارند و کاربردترین آنها قولنامه می باشد به نظر می رسد عدم استماع دعوای خلع ید به صرف عدم ثبت معامله عادلانه نبوده و این امر مستلزم بازنگری و ارفاق بیشتری نسبت به این گونه معاملات بوده است. در همین راستا قانون احکام دائمی توسعه طی لایحه ای در تاریخ ۱۳۹۵/۱۲/۱ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که بموجب ماده ۶۲ آن “کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت نشده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این گونه معاملات باید به طور رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راحع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد.” همچنین نظریه شورای نگهبان مورخ ۱۳۹۵/۸/۴ که مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد را اختیاری و در برخی موارد الزامی دانسته است و مفاد ماده ۲۲ و نیز ۴۸ قانون ثبت اسناد که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد اسناد عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد را خلاف شرع و باطل اعلام نموده است بنابر آنچه گفته شد اثبات مالکیت بر اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی به وسیله سند عادی همراه با ادله شرعی از جمله شهادت شهود معتبر بر صحت آن ممکن بوده و محاکم ملزم به استماع این گونه دعاوی می باشند و دو ماده مذکور در چنین مواردی تخصیص خورده است.
دانشگاه شهید چمران اهواز/ دانشکده حقوق و علوم سیاسی/ حقوق خصوصی کارشناسی ارشد/ استاد: دکتر محسن علیجانی/ محقق: نداء هاشمی بهار۱۴۰۲
*منابع*
