در این پست یک نمونه دادخواست اثبات عقد بیع یک قطعه زمین ، همراه با ذکر نکات مهم این بحث را برای علاقمندان جهت استفاده از آن آماده نمودیم.
در خصوص اموال غیر منقول ( منزل یا زمین) که دارای سابقه ثبت( دارای سند عادی) نباشند ،اثبات مالکیت و انتقال آن با هر دلیلی ممکن است اما درخصوص اموال غیر منقول که دارای سابقه ثبتی (دارای سند رسمی) بوده، قبل از تصویب ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به استناد بیع نامه عادی یا بیع شفاهی را قابل استماع و پذیرش نمی دانستند. ولی در حال حاضر با تصویب ماده ۶۴قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ اثبات مالکیت اموال غیر منقول اعم از دارای سابقه ثبتی و سند یا بدون سابقه ثبتی را با هر نوع دلیل شرعی ممکن ساخته و محاکم دادگستری ملزم به پذیرش و رسیدگی به اینگونه دعاوی خواهند بود.
مقاله مرتبط: الزام به تنظیم سند رسمی
نکته بسیار مهم در مورد تصویب ماده ۶۲ در سال ۹۵ این است که در عمل مواد،۴۷ ، ۴۸ و ۲۲ قانون ثبت و نیز وحدت رویه های شماره ۶۷۲ و شماره ۴۳ لغو و بی اثر شده و به نظر بسیاری از حقوقدانان تصویب این ماده گامی رو به عقب است ،که باعث تزلزل اعتبار اسناد رسمی اموال غیر منقول و نیز تشویق و ترغیب به تنظیم سند عادی که نتیجه آن طرح دعاوی بسیار در محاکم به استناد سند عادی انتقال خواهد بود.
به هر حال بهتر است دو خواسته اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی را همزمان در دادخواست مطرح شود. زیرا اولا: رآی اثبات وقوع بیع، صرفاًجنبه اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان خوانده (مالک )را به تنظیم سند رسمی الزام کرد. ثانیا برای تسریع در روند پرونده و عدم اطاله دادرسی طرح هو دو خواسته در یک دادخواست هم به نفع خواهان است و هم کار دادگاه را راحت تر خواهد نمود.
حال در ذیل یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول– تنظیم شده توسط کارشناسان حقوقی موسسه نوران وکیل– برای شما سروران قرار داده شده است.
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات وقوع عقد بیع شفاهی مال غیر منقول( قطعه زمین)
خواهان: …..
اقامتگاه:….
کد ملی :…..
خوانده: ….
به آدرس:….
کد ملی :…..
خواسته: اثبات وقوع عقد بیع شفاهی یک قطعه زمین( به مساحت ۴۵۰ متر مربع واقع در استان خوزستان شهر …. ) والزام به تنظیم سند رسمی
دلایل و منضمات:
۱:شهادت شهود (خانم ….. و آقای …..)
۲:اقرار خوانده
۳:درصورت لزوم ارجاع به کارشناس
۴: اتیان سوگند
۵: تحقیقات محلی
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه حقوقی عمومی شهرستان ……….( دادگاه محل وقوع زمین)
با سلام و عرض ادب
اینجانب …….( خواهان) در تاریخ…./…./….زمینی به مساحت ۴۵۰ مترمربع واقع در استان خوزستان شهر لالی بخش حتی روستای تراز روبروی مرکز بهداشت روستای تراز از خوانده اقای ………. با قیمت….. به صورت شفاهی خریداری کرده‌ام و ثمن معامله را به صورت ……پرداخت کرده‌ام همچنین آقای ….. و خانم …… در مجلس وقوع عقد حاضر بودند و برای ادای شهادت اعلام امادگی نموده اند.
نهایتا با تقدیم این داد خواست استنادا به مواد۳۳۹،۳۳۸و ۳۶۲ قانون مدنی ، و همچنین ماده ۶۲ قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵ و موارد فوق الذکر تقاضای رسیدگی صدور رای شایسته نسبت به
۱- اثبات وقوع بیع و
۲- الزام خوانده به تنظیم سند رسمی مورد استدعاست.
ضمناً خوانده جهت تبیین حقایق حاضر به اقرار در محضر دادگاه به وقوع این معامله می باشد. از جمله نمونه مقالات مرتبط: تعریف سند زمه و وثیقه
قوانین مرتبط با بحث
از قانون مدنی
ماده ۳۳۹ – پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود.
ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.
ماده ۳۳۸ – بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
ماده ۳۴۰ – در ایجاب و قبول، الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.
ماده ۳۴۱ – بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تادیه تمام یا قسمتی از ثمن، اجلی قرار داده شود.
ماده ۳۶۲ – آثار بیعی که صحیحا واقع شده باشد از قرار ذیل است:
- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود؛
- عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد؛
- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید؛
- عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.
از قانون ثبت اسناد و املاک
ماده ۲۲ – همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.
ماده ۴۶ – ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
۱ – کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
۲ – کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.
ماده ۴۷ – در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱ – کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲ – صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه
ماده ۴۸ – سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
از قانون احکام دائمی توسعه مصوب ۱۳۹۵
ماده۶۲«کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»
*منابع:*
