اگر به دنبال چگونگی اجرای حق شفعه و آگاهی از نکات مهم و کاربردی آن هستید ما در این پست یک نمونه دادخواست اجرای حق شفعه به همراه توضیح مختصری در این باب را برای بازدیدکنندگان گرامی آماده نمودیم.
- تعریف حق شفعه
- ویژگی های حق شفعه
- فوریت اعمال
- لزوم تقدیم دادخواست به طرفیت شریک و خریدار
- نمونه دادخواست اخذ به شفعه
- قوانین مرتبط با بحث
تعریف
پس حق شفعه را می توان به صورت ساده اینگونه تعریف نمود: هرگاه ملک قابل تقسیمی، بین دو نفر( بنام حسن و خسرو)مشترک باشد و یکی از دو شریک( حسن) سهم خود را به قصد بیع به شخص دیگری بفروشد. شریک دیگر ( خسرو)حق دارد قیمتی را که مشتری پرداخته ، به او بدهد و سهم مشتری را تصاحب کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع( خسرو) می گویند(مستفاد از ماده ۸۰۸ قانون مدنی)
ویژگی های حق شفعه
از تعریفی که در ماده ۸۰۸ قانون مدنی از شفعه آماده است چند نکته آشکار می شود:
۱- حق شفعه فقط ویژه املاک(خانه و زمین) است.پس شامل اموال منقول نمی شود.
۲- زمین یا خانه باید قابل تقسیم باشد. یعنی اگر حصه یکی از دو شریک، وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.
۳- شرکت در ملک باید بین دو نفر باشد. پس اگر ملکی بین ۳ نفر یا بیشتر مشترک باشد حق شفعه وجود ندارد.
۴- انتقال سهم یکی از شرکاء به شخص دیگر حتما باید با عقد بیع باشد. پس انتقال سهم شریک با عقد صلح یا هبه یا قراردادن سهم خود بعنوان مهریه زن، ایجاد حق شفعه نمی کند.
فوریت اعمال حق شفعه
به اجرا گذاشتن حق شفعه مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی فوری است.به این معنی که بعد از اطلاع شفیع از فروش سهم شریک خود، باید فورا و طی مهلت معقولی که عرف آن را تعیین میکند اقدام به اجرای حق شفعه نماید.
براساس ظاهر ماده ۸۰۸ قانون مدنی شفیع باید ثمن را بی درنگ پس از آگاهی پرداخت یا ایداع کند. زیرا درنگ او سبب اسقاط حق شفعه می شود.
بر همین اساس موسسه حقوقی نوران وکیل این توصیه را دارد که :جهت حفظ و ثبوت حق شفعه بهتر است ،شفیع یک اظهارنامه ای برای خریدار با موضوع اعمال حق شفعه و اعلام آمادگی بر پرداخت کل مبلغ و تصاحب کل سهم شریک ارسال نماید.
لزوم تقدیم دادخواست به طرفیت شریک و خریدار
باید توجه داشت مطابق رأی وحدت رویه شماره۱۱۰۴مورخ ۱۳۶۹/۱۱/۲۸برای استفاده از حق شفعه خواهان( شفیع) باید دادخواستی با خواسته اخذ به شفعه و به طرفیت دو نفر یعنی فروشنده( شریک خود) و نیز خریدار در دادگاه حقوقی مطرح کند در غیر اینصورت دادگاه به دلیل قانونی نبودن دادخواست قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد.
سوالی که می توان مطرح کرد:آیا در ساختمان چند واحده که در زمین مشاع و در مالکیت دو نفر ساخته شده است ( آپارتمان) می تواند از حق شفعه استفاده نمود؟
در پاسخ می توان گفت: یکی از مصادیق بارز ماده ۸۱۰ قانون مدنی مربوط به مشاعات آپارتمان مثل راه پله ها ، لوله های آب و گاز می باشد. زیرا در عین حال که هر آپارتمان ملک اختصاصی هر یک از مالکان است ، راه عبور و لوله های آب آن ها مشترک است وانگهی، فروشنده با انتقال آپارتمان خود در واقع سهم مشاع در عرصه را نیز می فروشد.
نکته اخر در مورد به ارث رسیدن بعد از فوت شفیع است. مطابق ماده ۸۲۳ قانون مدنی حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا ورثه او منتقل می شود.همچنین طبق نظر دکتر کاتوزیان زوجه نیز از حق شفعه ارث می برد هرچند که موضوع تملک زمین باشد.
حال در پایان یک نمونه دادخواست اجرای حق شفعه توسط شفیع – تنطیم شده توسط کارشناسان موسسه حقوقی نوران وکیل- جهت اشنایی و استفاده در پرونده های مشابه را برای شما عزیزان مهیا نمودیم.
نمونه دادخواست اخذ به شفعه
خواهان :…………( شفیع)
اقامتگاه :
شماره ملی :
شماره تماس:…….
خواندگان: خوانده ردیف اول…………..( فروشنده و شریک خواهان)
اقامتگاه :
شماره ملی :
شماره تماس:……..
خوانده ردیف دوم:……….( خریدار)
اقامتگاه :
شماره ملی :
شماره تماس:……..
خواسته:
۱- اخذ به شفعه ملک مشاع به نشانی…….مقوم به ……(دعوای مالی)
دلایل و مستندات :
۱-رونوشت شناسنامه
۲- رونوشت سند عادی مشاع
۳-عند اللزوم اخذ نظریه کارشناسی
۴-شهادت شهود
۵- اظهارنامه مبنی بر اعمال حق شفعه
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه حقوقی عمومی شهرستان ….( محل وقوع ملک)
با سلام و عرض ادب
به استحضار می رساند اینجانب …….( خواهان) طبق سند عادی پیوست دادخواست مالک ۳ دانگ ملک به نشانی…………… با شراکت خوانده ردیف اول اقای…….. که ۳ دانگ دیگر ملک فوق الذکر در ملکیت ایشان بوده است. حال خوانده ردیف اول حسب اقرار ایشان در مورخ ………..سهم خود را به خوانده ردیف دوم اقای……….. با عقد بیع با مبلغ……….ریال منتقل نموده است . بر همین اساس اینجانب بعد از اطلاع از انتقال سهم شریک خود( خوانده ردیف اول) فورا در مورخ….. …… ……. طی اظهارنامه شماره…..(رونوشت آن ضم دادخواست تقدیم حضور می گردد) به خوانده ردیف دوم مراتب اعمال و اجرای حق شفعه و پرداخت تمام ثمن و قیمتی که ایشان پرداخته است را اعلام نمودم .
نهایتا با تقدیم این دادخواست و به استناد ماده۸۰۸قانون مدنی از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و اعلام اخذ به شفعه اینجانب و ابطال معامله بین خوانده ردیف اول و دوم مورد استدعاست.
قوانین مرتبط با بحث حق شفعه
از قانون مدنی
ماده ۸۰۸ – هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.
ماده ۸۰۹ – هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.
ماده ۸۱۰ – اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنهاملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارداگرچه در خود ملک، مشاعا شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۲ – اگر مبیع، متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگرقابل شفعه نباشد حق شفعه را می توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرانمود
ماده ۸۱۱ – اگر حصه یکی از دو شریک، وقف باشد متولی یا موقوف علیهم حق شفعه ندارد.
ماده ۸۱۳ – در بیع فاسد، حق شفعه نیست.
ماده ۸۱۵ – حق شفعه را نمی توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.
ماده ۸۱۴ – خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.
ماده ۸۱۶ – اخذ به شفعه، هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد ازعقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید.
ماده ۸۱۷ – در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می کند مشتری ضامن درک است نه بایع لیکن اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
ماده ۸۱۸ – مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعداز اخذ به شفعه و مطالبه، در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
ماده ۸۱۹ – نماآتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می شود درصورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشدمال شفیع است ولی مشتری می تواند بنایی را که کرده یا درختی راکه کاشته قلع کند.
ماده ۸۲۱ – حق شفعه فوری است.
ماده ۸۲۰ – هرگاه معلوم شود که مبیع، حین البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر می گذارد. حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع، مذکور شده است.
ماده ۸۲۲ – حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که دلالت بر صرف نظرکردن از حق مزبور نماید واقع می شود.
ماده ۸۲۴ – هرگاه یک یا چند نفر از وراث، حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۳۶۵ مورخ ۱۳۹۷/۱۲/۲۲
استعلام:
۱- یک ملک مسکونی دو طبقه همکف اول احداث شده که عرصه و اعیان آن به صورت مشاعی بوده و متعلق به دو نفر می‌باشد و هر کدام دارای سند ۳ دانگ مشاعی عرصه و اعیان می‌باشند با توجه به استعلام به عمل آمده از مراجع ذی‌ربط چنین اشاره شده ملک مذکور در اعیان قابل تقسیم می‌باشد اما از نظر عرصه قابل تقسیم نمی‌باشد آیا در چنین موارد برای ملک مورد نظر مشمول حق شفعه وجود دارد یا خیر؟
۲- نظر به اینکه حق شفعه در مورد اموال غیرمنقول ذاتی اجرا می‌شود نه اموالی که به واسطه عمل انسان غیرمنقول می‌شود یعنی زمین از مال غیرمنقول ذاتی محسوب می‌شود و بعدا توسط انسان تبدیل با ساختمان شده به صورت مشاعی در عرصه و اعیان باشند ۳ دانگ و ساختمان یاد شده در هنگام فروش با عرصه و اعیان فروخته شود آیا در چنین مواردی حق شفعه برای شفیع تعلق می‌گیرد یا خیر؟
۳- در اجرای ماده ۸۱۵ قانون اشاره شده حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود در مساله مطروحه چنین ابهاماتی وجود دارد ملک مسکونی۲ طبقه احداث شده که عرصه و اعیان به صورت مشاع بین دو نفر می‌باشد عرصه آن قابل تقسیم نیست اما از نظر اعیانی قابل تقسیم است و شفیع نسبت به کل مبیع اقدام نموده آیا این حق برای اقدام کننده به عنوان شفیع قانونی و قابل اعمال حق شفعه تعلق خواهد گرفت یا خیر راهنمایی لازم را مبذول فرمایید.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
نظر اکثریت:
با توجه به اینکه حق شفعه خلاف قاعده و اصل تسلیط و امر استثنائی است، در اعمال آن باید به قدر متیقن اکتفاء نمود و متیقن از قابل تقسیم بودن، از بین رفتن اشاعه به طور کلی و در تمام اجزای مال غیرمنقول است. در مواردی که آپارتمان‌ها از حیث عرصه قابل تقسیم به افراز نیستند، دلیلی بر اعمال این حق وجود ندارد.
نظر اقلیت:
در فرض سوال که دو نفر مالک منزل مسکونی دو طبقه به طور مشاعی می‌باشند و از نظر مقررات عرصه غیرقابل تقسیم، ولی اعیان قابل تقسیم است، به نظر می‌رسد با عنایت به این که در فرض سوال اصولاً منزل مسکونی به فروش می‌رود و قابل تقسیم نبودن عرصه به لحاظ وجود دو طبقه واحد مسکونی در آن است که این دو طبقه قابل تقسیم (تفکیک) است، در حقیقت زمین موضوعیت خود را در معامله و بالتبع در تقسیم از دست داده است. بنابراین با توجه به مواد ۸۰۸ و ۸۰۹ قانون مدنی و قیاس اولویت ماده ۸۱۰ قانون یاد شده در فرض سوال، حق شفعه وجود دارد.
*منابع*
