دراین پست یک نمونه دادخواست تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ – تنظیم شده توسط کارشناسان حقوقی موسسه نوران وکیل – همراه با توضیح مختصری در این باب را برای شما عزیزان آماده نمودیم.
در بحث اجاره اماکن از جمله اجاره مسکونی و تجاری علاوه بر قانون مدنی در قسمت بحث عقد اجاره، سه قانون خاص دیگر به نام قوانین روابط بین موجر و مستاجر( قانون های مصوب ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶) قواعد و روابط بین موجر و مستاجر را تنظیم می کند.
در حال حاضر تمامی قرار داد های اجاره امکان که از سال ۷۶ به بعد تنظیم و منعقد می شوند تحت حکومت قانون روابط مستاجر مصوب ۱۳۷۶ می باشد.
اما مستنبط از ماده ۱۱ قانون ۷۶ قرار داد های امکان تجاری که قبل از تصویب این قانون یعنی قانون مصوب ۷۶ منعقد شده اند مشمول مقررات قانون زمان خود یعنی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶( که معروف به قانون اماکن کسب و تجارت است )می باشد . یکی از خصوصیات استثنایی قانون مصوب ۵۶ این می باشد که مالک عین مستاجره( موجر) حتی بعد از پایان مدت عقد اجاره نمی تواند درخواست تخلیه عین مستأجره را از مرجع قضایی بخواهد.بعبارت دیگر مالک عین مستاجره(موجر) مجبور است که عقد اجاره را برای همیشه با مستاجر خود تمدید نماید.
مقاله مرتبط: نمونه دادخواست تخلیه اماکن تجاری به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره
حال مطابق ماده ۴ قانون روابط بین موجر و مستاجر ۵۶ هر یک از موجر و مستاجر با توجه به شرایط ذیل می تواند تعدیل اجاره بها را از دادگاه بخواهد و دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها خواهد داد .حکم دادگاه در این مورد قطعی است:
- به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی
- مدت اجاره باید منقضی شده باشد.
- از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره سه سال تمام گذشته باشد
یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد. برای آشنایی با نحوه تنظیم اصولی دادخواست به این مقاله مراجعه فرمایید.
نمونه دادخواست تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری ( قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶)
خواهان : …………(مشخصات مالک یا موجر )
اقامتگاه : ……….
شماره ملی : ……..
خوانده : …………..(مشخصات مستاجر )
اقامتگاه : …………
شماره ملی : …………
خواسته:
تقاضای تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری از مبلغ…………………..ریال به مبلغ………………….. ریال و مطالبه مابه التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست مقوم به ۲۱ میلیون تومان و تمامی خسارت هلی دادرسی
دلایل و مستندات :
- رونوشت شناسنامه
- رونوشت دلیل مالکیت
- رونوشت قرارداد اجاره شماره …..
- رونوشت دادنامه تعدیل اجاره بها
- جلب نظر کارشناس
شرح دادخواست
ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب شهرستان……….
با سلام و عرض ادب
به استحضار می رساند مطابق اجاره نامه رسمی شماره…..صادره از دفتر خانه اسناد رسمی شماره……شهرستان….. پیوستی( یا مطابق سند عادی اجاره نامه) خوانده دعوا در یک باب مغازه به نشانی ………ملکی اینجانب خواهان ید استیجاری دارد. اجاره بهای مورد توافق مطابق سند فوق الذکر ……ریال بوده که بیش از سه سال از اقامه دعوای تعدیل و افزایش اجاره بها و صدور حکم قطعی به مبلغ….. سپری شده است. (رونوشت دادنامه تعدیل اجاره بها تقدیم حضور است)حال اینجانب با تقدیم این دادخواست استنادا به افزایش هزینه زندگی حسب تجویز دو ماده ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با جلب نظر کارشناسی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها و ما به التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم و تمام خسارت های دادرسی را دارم. ضمنا تفاوت هزینه دادرسی پس از صدور حکم ایداع خواهد شد.
قوانین مرتبط با بحث
از قانون مدنی
ماده ۴۶۶ – اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده رامستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۶۸ – در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.
ماده ۴۷۳ – لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد ولی بایدمالک منافع آن باشد.
ماده ۴۷۴ – مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگراینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
ماده ۴۷۸ – هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند بنحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۸۴ – موجر نمی تواند در مدت اجاره، در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد.
ماده ۴۸۵ – اگر در مدت اجاره، در عین مستاجره تعمیراتی لازم اید که تاخیر در آن موجب ضرر موجر باشد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبوره گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیرنتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶
ماده ۴ – موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به این که‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌تمام گذشته باشد، دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها‌خواهد داد حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵ – موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر‌وصول و به موجر بپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح‌فوق درخواست کند.
تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
*منابع*
